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唬不住了？真實房價 下周揭密
【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】2012/10/13
見真章的時刻來了！實價登錄上路兩個多月，內政部預計下周二(16日)揭露首批實價登錄資訊，台北市中心是否真的連中古屋動輒一坪都要8、90萬元？豪宅是否真有一坪2、300萬元行情？預售屋是不是「開價嚇死人，成交笑死人」，下周二見分曉。
目前資訊來看，內政部將公布的實際成交房價，低於市場認知行情的可能性相當大，而多數房仲、建商、學者都認為，如果兩者落差很大，實價登錄的「助漲助跌」效應將迅速發酵，為房市投下震撼彈。
實價登錄自今年8月1日實施後，累計至本周四(10月11日)為止，全台房屋買賣共7.3萬件，已按規定登錄交易價格的有5.9萬件，申報率達80%；另外，預售屋方面則已有77件登錄價格，包括北市2件，新北市7件及新竹市68件。
在初步查核相關登錄資料真實性之後，內政部地政司預計本月16日先將8月份所有交易資料公布在「不動產交易實價查詢服務網」，民眾在輸入路名後，即可查出鄰近地區，甚至要買的同一棟社區的真實交易行情。
預售屋行情 不再是賣方的秘密
儘管目前已有很多管道可查到房價，但真實性如何，許多人持疑，特別是預售屋，民眾對業者公布的行情大多半信半疑；知名豪宅勤美璞真日前「一坪成交300萬元」在市場傳得沸沸揚揚，最後即証實只是開價，根本沒有成交。
永慶房屋協理黃增福分析，從目前資訊來看，官方版房價與市場認知行情持平或低於認知行情的可能性較高。
以台北市地政局日前提前揭露的部分實買登錄物件資訊為例，交易單價主要落在每坪40~60萬元之間，占近5成，成交總價則以1000萬元至1500萬元居多。這和市場認知的「北市連一間公寓也要1、2000萬元」，便有不小落差。
信義豪宅 每坪曾遭「灌水」50萬
北市地政局上次還同時公布了一戶位於信義區松勇路的最貴豪宅：含車位總價2.38億元、每坪約130萬元。根據謄本，松勇路近來包括「冠德領袖」、「台北信義」等豪宅都有成交，依地政局所公布資料，推算最貴住宅指的應是「台北信義」。
但台北信義早在預售時就喊到每坪150~180萬元，去年更有仲介宣稱成交到一坪200萬元，屋主開價也至少230萬元起跳；但依地政局公布含車位的成交行情每坪只有130萬元，推算回不含車位價格也大約只在150萬元上下，落差實在很大。
「代銷恐怕會死得很難看」
除豪宅外，不少代銷業者坦言，面對內政部將公布官方版預售行情，現在高度「忐忑不安」。根據地政司規劃，預售屋採單獨公布，和成屋分開，由於推案不多，分布零散，單獨公布後，即便不說案名，民眾問一下也會知道哪一個推案。
預售屋開價和成交價本來就有不小落差，業者擔心，如果第一波登錄的推案，成交價殺得很低，那麼正在周邊銷售房子的代銷恐怕會「死得很難看」。因為，除非降價，否則根本賣不掉，但代銷業承銷建案和建商都簽有最低售價，要不要降價得看建商臉色，如果建商不肯，很可能血本無歸。
實價登錄殺很大 全台房市交易跌26%
【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】2012/10/13
實價登錄資訊揭露下周上路，各界原認為新制8月上路後，交易就會正常，但依內政部統計資料，8月全台成交量一口氣大減8980件，跌幅達26%，實價登錄對房市殺傷力完全超乎想像；而且直到9月還在發威，五都交易量兩個月來全都跌得鼻青臉腫。
稍早市場普遍認為價格揭露後，買賣雙方容易拉近價格共識，交易應會回復正常，但由於實價登錄上路這兩個多月來，交易量重跌超乎預期，究竟實價揭露後，房市是否會如預期回穩，現在也不那麼樂觀。
實價登錄新制於今年8月1日實施，一如預期，7月曾有一波過戶潮，雙北市房屋買賣移轉件數增加約1成，但台北市不到4000件，新北市不到7000件，整體來說，房市仍陷谷底。
其中台北市交易量跌破3000件，只剩2796件，較7月重跌33%；新北市9月只剩5200件，跌了28%；台中、台南、高雄也都下跌25~44%不等。和去年同期比較，雙北也都減少了2成。
下周二實價登錄資訊揭露，買氣是否會回溫? 業者現在多持保留。信義房屋企研室經理蘇啟榮說，如果揭露價格和目前市場認知價格差不多，買氣就如現況，如果比較高，民眾可能還會再看幾個月再做決定，萬一比較低，買方會更用力殺價，但屋主還得調適，交易量可能再急凍。
東森房屋董事長王應傑則認為，台灣房地產已走完景氣循環高峰期，現在重點是怎麼下來，除非是民眾所得出現明顯成長，否則成交量要明顯回升的機會不大。
不動產實價登錄查詢16日上線
中央社 – 2012年10月15日 上午11:42
（中央社記者謝佳珍台北15日電）內政部建置「不動產交易實價查詢服務網」明天上線，民眾可上網查詢不動產成交行情。
不動產交易實價登錄制度8月1日實施，內政部今天下午將舉行記者會，宣布「不動產交易實價查詢服務網」明天啟用。
內政部地政司副司長王靚琇表示，地政司剔除特殊交易案例後，民眾初步可在「不動產交易實價查詢服務網」，查詢8月份近2萬件區段化、去識別化的買賣登記案件。
根據地政司資料，「不動產交易實價查詢服務網」主要查詢項目將分為不動產買賣、租賃、預售屋買賣3大類，民眾可在主網頁輸入縣市、路名、建物型態、交易總價、面積、交易期間等查詢條件查詢；或直接點選全國地圖查詢。
地政司資料顯示，每筆不動產交易資料將顯示交易標的、時間、總價、每平方公尺平均單價，以及建物移轉總面積、區段門牌、型態、格局，以及車位總價，並附地圖，可查詢交易資料所在位置。1011015
實價登錄 1.6萬筆資料今上線
自由時報 2012-10-16
估至少半年資料 才具參考性
〔記者徐義平、范正祥／台北報導〕內政部不動產交易實價查詢服務網今天上線http://lvr.land.moi.gov.tw/N11/），首波可供查詢是今年八月的不動產買賣、租賃等成交資訊，約一．六萬筆。房仲業表示，由於首批可供查詢筆數僅佔全國買賣移轉的兩成、占已完成登錄案件的二十七％，推估必須等半年以上的資料累積後，才具區域房價的參考性。
內政部地政司長蕭輔導指出，由於八月期間未有任何預售屋登記，因此首波公布資訊以不動產買賣、租賃物件為主。民眾可依交易類型、縣市區域、建物型態、價格區間或區段化門牌等類別查詢，未來每個月十六日均會公布上個月登錄結果。
蕭輔導說，民眾除可透過網路查詢外，透過Android行動裝置使用的App也可查詢，未來將進一步研議iPhone手機也可查。
目前可揭露資訊包括交易標的、價格資訊、標的資訊三大部分，其中交易標的揭露部分有區位或建物區段門牌、交易筆數等；價格資訊則有不動產交易總價、車位個數、車位類別、車位總價、有無管理組織及交易年月等；標的資訊包含土地移轉面積、建物面積、使用分區、主要用途、主要建材及建築年份，還有總樓層、移轉樓層及現況格局。
不過，內政部次長簡太郎說明，針對申報時有加註「特殊原因」，例如親友交易的案件，不對外提供查詢， 因親友間買賣的價格可能與市場正常交易價格不同，所以並非所有成交案都可查。
蕭輔導指出，從八月實價登錄上路到上週五為止，全國買賣移轉棟數約七．三萬筆，已實價登錄筆數計五．九萬筆，雖然首批可供查詢筆數僅一．六萬筆，僅占全國買賣移轉的兩成、占已完成登錄案件的二十七％，不過從已登錄狀況來看，後續可供查詢的筆數會持續增加，預估往後兩次公布，每次的筆數可超過兩萬筆。
目前全台計有二十件逾期未申報的案件，每筆罰款三萬元，其中以新北市件數最多，計有六件。
政治大學地政系教授張金鶚指出，開放實價登錄資訊查詢後，業界房價膨風的國王新衣將現形，預期將對房市造成重大影響。
永慶房產研究發展中心經理黃舒衛認為，從首波公布查詢筆數、僅佔實價登錄後全國買賣移轉棟數的兩成來看，做為區域房價參考價值仍然不是很高，預估至少資料要累積半年以上，才可逐漸做到房價透明化。
實價登錄太熱門 網路塞爆
【中央社╱台北16日電】2012.10.16 11:46 am
房地產實價登錄今天首日開放網路查詢，房仲表示，由於太過熱門，內政部地政司的網路已被塞爆而無法查詢，恐怕要等到下午才連得上。
實價登錄影響房地產價格和趨勢甚鉅，各界高度關心，今天首日開放查詢，房仲表示，工作人員從今天凌晨零點開始上網查詢，甚至半夜三點還起床再查詢，直到今早仍然無法進入網站查詢資料。
房仲指出，經向內政部地政司洽詢，得知為網路塞爆而無法動彈，內政部已經緊急派員調整網路頻寬，預計下午才會恢復正常。
信義房屋表示，實價登錄之後，不論買賣雙方都有更多的成交案例可供查詢，能多一筆參考資訊都相當珍貴。但房屋條件不一，差異性極大，產品的個別規格、格局、面向、屋齡等，都可能影響房價，消費者最好取中間值，如此才能找出最適宜的參考價格。
實價查詢網掛點？ 李鴻源：是民眾對登錄的資料很好奇
NOWnews – 2012年10月16日 上午11:38
記者康仁俊／台北報導
內政部不動產交易實價查詢服務網今（16）日凌晨正式上線，不過卻發生上路5分鐘後網路就被塞爆、民眾無法登入的窘境，對此，內政部長李鴻源說，應該是民眾對資訊很好奇，問題應該是出在流量，「系統本身沒問題」，內政部地政司司長蕭輔導則坦承「網路有些小瑕疵，一下湧入太多人」，內地政司上午已經跟中華電信接洽，將提供45M的網路頻寬，「希望民眾下午上路比較順暢」。
蕭輔導說，實價登錄從8月1日開始進行登錄，地政司在每周五都會做資料統計，統計兩個半月共登錄73501件、完成實價申報59328件、總申報64179件，至於申報的縣市以五都較多，排名依序是新北市、桃園、台中市、台北市、高雄市，同時有21件受到裁處。
至於車位是否要納入登記，內政部官員則表示，原則上交易價如果有包含車位，會要求登錄者將車位總面積、單獨面積、價錢都要單獨申報，才會是認知的合理房價，不過官員也坦承，因為車位面積無法細算，所以會用個案的方式再用均價申報。
地政司強調，目前申報率高達99.9%，對於遭到裁罰者若不遵行裁罰，將會連續處罰，從3萬起跳，最高到15萬並得連續處罰。
蕭輔導說，目前規定買賣移轉登記案件要在地政事務所登記完畢一個月內登記，地政單位會在民眾或業者申請土地權狀時提供登錄的相關資訊。
信義區段成交價奪冠 喊價與實價差距不小
【中央社╱台北16日電】2012.10.16 09:24 am
不動產實價登錄今天上線，最高價交易案件落在台北市信義區松勇路段，成交總價2億3800萬元，含車位每坪近130萬元。
不動產交易實價查詢服務網今晨零時正式上線，民眾查詢踴躍，網站開站不到5分鐘湧入近3千名訪客人次，造成網站一度癱瘓。
在目前可供查詢的全台8月份1萬6000多筆交易資料中，位於台北市信義區松勇路段的交易案件，成交總價高達新台幣2億3800萬元，建物移轉總面積超過183坪，型態為住宅大樓，格局為6 房 2 廳 4 衛。
以松勇路段成交案為例，當初同地段喊出每坪約200萬元，對照實價登錄案件登記的扣除車位每坪165萬元、含車位每坪約130萬元，中間有不小差距。
台北市其他成交價較高者，包括士林區中山北路5段的個案，換算含車位單價為每坪114萬元；大安區仁愛路4段個案，換算含車位單價為每坪100萬至120萬元區間；大安區敦化南路2段個案，換算含車位單價為每坪104萬元。
豪宅群聚的台中市西屯七期重劃區，市政路路段最高成交總價為8700多萬元，含車位每坪約52萬元。
在南部豪宅方面，位於高雄市鼓山區美術館園區的美術東四路，最高成交價案件達4500萬，含車位每坪單價約33萬元。
新北市方面，行情熱門的新板特區，登錄最高的成交案件為7300多萬元，扣除車位每坪約為56萬元。
新北市三峽區北大特區則有達2100多萬元的案件，扣除車位換算每坪將近25萬元，趨近市場行情。
實價登錄／五大眉角 教你掌握行情
【聯合報／記者江碩涵、李順德／台北報導】2012/10/16
魔鬼藏在細節裡…
實價登錄今天上線，民眾查詢房價不必再透過仲介，可直接上政府官方網站查詢，房價將更透明化。房仲業者提醒，只要掌握五大估價原則：從異求同、去頭去尾、附加價值、詢問專家、考慮時間差，更能掌握房價的精準。
另外，內政部提醒民眾，一定要多看不動產的明細，包括屋齡、交易筆數，或登錄面積有沒有較實際使用面積小，才能真正看到市場的行情。
內政部表示，民眾查詢時，可先找到查詢服務網網址，上網後，將出現驗證碼，每一次查詢都會出現驗證碼，再依不動產買賣、租賃、及預售屋案件分別查詢。
信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，房地產商品差異性大，即便同一條街、同一棟社區，只要是不同座向、樓層、屋況與景觀條件，房價差異仍大；消費者最好不要只看其中一戶的房價就認定行情，最好取其中間值，避免極端的案例。
查詢實價登錄行情的首要撇步，是在想查詢的區域中挑出類似條件的案例，例如同路段、屋齡、樓層、坪數等房屋條件，並且避免拿大樓與公寓相比，或是拿套房單價與正常格局的房屋相比。
第二，排除極端值：實價登錄的行情中排除最高和最低的行情，通常中間值較能呈現實際的成交狀況。
第三，扣除車位、頂加的單價：不少屋主會將車位、頂樓加蓋的價格、坪數算在房屋總價內，會拉低整體的房價；但台北市一個車位頂多兩百多萬元，頂樓加蓋的價格是一般房價的三分之一，消費者要換算房屋單價時，得先扣除這些價格才算合理。
第四，不動產差異大，即便同個社區不同面向、樓層，房屋單價也不同，建議直接拿著實價登錄資訊詢問房仲業者，判斷是哪棟社區哪一戶，可以建立更精準的價格感。
第五，房價會受到景氣變化而有所變動，實價登錄的資訊與市場行情有兩個月左右的落差，建議要搭配當下經濟景氣，判斷行情的可靠性。
台北市知名路段實價登錄狀況
信義路松勇路(冠德領袖) - 仲介提供行情每坪200萬元, 實價登錄行情每坪167萬元
內湖區行善路 - 仲介提供行情每坪60到70萬元, 實價登錄行情每坪55萬元
大安區敦化南路二段 - 仲介提供行情每坪120萬元, 實價登錄行情每坪103萬元
士林區忠誠路一段 - 仲介提供行情每坪65到80萬元, 實價登錄行情每坪60.8萬元
中山區明水路 - 仲介提供行情每坪70到130萬元, 實價登錄行情每坪59到78萬元
信義路松德路 - 仲介提供行情每坪120萬元, 實價登錄行情每坪107萬元
圖／聯合報提供
實價登錄查詢 北中南最高價出爐
【聯合晚報／記者游智文／台北報導】2012/10/16
北市最高成交價 落在信義區 低於市場認知
不動產交易實價查詢今天上線，最高價交易案件位於台北市信義區松勇路「冠德領袖」，有一戶成交總價2.38億元，含車位每坪近130萬元，低於市場認知的一坪200萬元。另外台中七期豪宅區有一戶豪宅成交到8750萬元、含車位每坪達52萬元，推測成交的建物應是「聯聚方庭」。高雄8月最高成交總價為位於美術館特區的一戶豪宅，成交價達4500萬元，應是「美術之星」。
部分地段 交易行情低於市場認知行情
由於上午查詢網站不斷當機，到底實際交易的價格和市場行情有多少落差，各大房仲表示尚無法判斷。不過，從目前可查到資料中，確定有些地段交易的行情，確實低於市場認知行情，不過也有不少和市場行情相當甚至更高。
至於台北市房價最高的大安區，根據不動產交易實價查詢服務網，8月份大安區成交單價最高的是位於忠孝東路三段上一戶大坪數豪宅，根據謄本資料，應是8月間曾買賣的名宅「朕廈」，揭露資料有兩筆，但是同一位買家；兩筆成交總價各為9780萬、7150萬元，合計約1.69億，不含車位每坪約125萬元。
目前網路上有房仲出售「朕廈」物件，高樓層、開價1.87億，換算每坪約150萬元，以官方公告的成交價來看，大致和市場認知相當。
信義區用10樓以上大樓住宅來查詢，和平東路有一戶含車位只以每坪49.5萬元成交，略低於市場認知行情。另外位於大安區敦化南路上一戶大樓住宅，不含車位每坪交易僅103萬元，也遠低於市場認為當地住宅至少130萬元起跳。
台中成交總價最高位於七期市政路，根據相關資料顯示，應是「聯聚方庭大廈」高樓層，總成交價為8750萬元，含車位價格為每坪52萬元。
美術之星 高雄最高價
高雄方面，知名的高雄美術館園區的美術東四路，有一戶成交價案件達4500萬，是高雄最高成交總價，根據資料推測是「美術之星」，含車位每坪單價約33萬元。
奢侈稅壓住房價？ 立委：不降反升！
【聯合晚報／記者蘇芳禾／台北報導】2012/10/16
民進黨立委許添財根據內政部營建署數據認為，財政部長張盛和所稱台北市房地產買賣每坪單價，在奢侈稅實施後降低4%的說法，是不正確的。
許添財上午在立法院舉行記者會指出，奢侈稅問題重重，質疑張盛和宣稱奢侈稅達到抑制房價效果的根據。許添財表示，根據內政部營建署的「不動產價格e點通網站」的平均買賣契約單價，台北市和新北市在民國100年6月1日奢侈稅剛開始施時，價格確實稍降，但拉長時間軸可發現，房價還是不斷飆漲。
許添財說，100年第三季房價確實有較上一季低，到第四季時，價格就全部漲回來，以今年第二季最新價格來說，新北市、台北市漲幅各達11%和3%，與張盛和說下降4%差很多，奢侈稅沒有達到抑制房價的效果。
許添財說，這個網站的「買賣契約價格」是指貸款人貸款時，提供金融機構買賣契約所記載價格，長期累積下來仍具有一貫性，三個月統計一次，比單月更具有說服力，他想請問財政部的資料來源出處為何？
許添財說，實價課稅的目標和立意都是良善的，但是相關稅法未完備下就倉促上路，只會和奢侈稅一樣，造成市場混亂，交易量下跌。政府這種「先求有、再求好」的立法態度不負責，最後只會讓願者上鉤，資訊充足者也可鑽漏洞。
搶查房屋實價 網站1小時擠爆
自由時報 2012-10-17
實價登錄上路 民眾熬夜查價
〔記者徐義平、施曉光、李信宏／綜合報導〕內政部「不動產交易實價查詢服務網」http://lvr.land.moi.gov.tw/N11/）昨凌晨首次上路，不少民眾熬夜查價，但因頻寬無法負荷，僅一個鐘頭網站便被擠爆，一整天都無法查詢，民眾罵聲四起，有人形容實價查詢網站「經費是太空總署的花費，提供的專業卻是非洲難民的待遇」。有網友說：「內政部架設網站，根本就是搞笑進不去，政府永遠在做一些沒有效率的事。」
對此，內政部長李鴻源澄清，系統本身沒問題，問題是出在流量，預估一週後可以恢復正常。內政部地政司長蕭輔導指出，當初設計的網路頻寬是十四Ｍ，但一開放便湧進四十Ｍ的流量，目前正緊急協調中華電信，期望將網路頻寬增加至四十五Ｍ。不過，首日網路查詢系統至昨深夜仍是斷斷續續，無法順利瀏覽。
網站塞車 被譏非洲難民待遇
目前內政部不動產交易實價查詢服務網，可供查詢的資訊包括縣市、行政區、交易標的、交易年月、交易總價、交易單價、建物移轉總面積、交易棟數、建物區段門牌（五十號為一個區段）、建物型態（包括住宅大樓、商辦、公寓等）、建物現況格局、車位總價，以及有無管理組織等資訊，另有搭配區域地圖顯示。
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，現階段揭露的資訊，僅占全台移轉量的五十％，有偏低的跡象，與民眾及學者的期待落差很大。蕭輔導說明，實價登錄自八月上路至今，不動產買賣總數逾七．三萬件，已登記件數超過六．四萬件，但首批公開查詢實價僅約一．六萬筆，都是八月登錄的資料，未來原則上每月十六日會更新公布前兩個月登錄的資訊。
實價與開價 落差至少有一成
根據目前查詢到的實價資訊顯示，大部分區域的每坪實價與市場認知的每坪開價有一定程度的落差，粗略計算落差至少一成，且北部落差明顯大於中南部，以北市信義區中古大樓為例，主要登錄實價集中在每坪五十萬至七十萬元，與日前房仲公布的第三季每坪均價七十三．九萬元，兩者價格落差最大逾三成。
北、中、南登錄最高總價的豪宅，分別是總價二．三八億元的北市信義計畫區「冠德領袖」、總價八七五○萬元的台中市七期「聯聚方庭」，還有高雄美術館特區內總價四五○○萬元的「美術之星」；比對市場開價，這三處豪宅的登錄價格和開價約有十二．五％至二十五％落差，差距也是北大於南。
新北市登錄的最高房價位於新板特區，每坪約七十一萬元，新莊頭前重劃區約每坪四十五萬元。當地房仲業者說，新板特區每坪房價開價七十五萬到八十萬元左右，但實際成交價約六十多萬元，高樓層住宅則有七十多萬元行情。
仲介業者 指豪宅價會更真實
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨認為，豪宅產品相較於一般住宅，較容易出現開價與成交價差的狀況，主要是豪宅產品稀有，成交量少，加上貸款成數低，很難推算出實際成交價；加上不少是透過特殊管道或住戶私下成交，外界難以得知實際價格；而實價登錄後，脫去神秘面紗的豪宅價，也許會更貼近真實。
實價登錄看真相 北市喊價差很大
自由時報 2012-10-17
一坪沒80萬買不到？ 膨風
〔記者徐義平／台北報導〕不動產交易實價查詢上路，根據首批登錄資訊，國內房價似乎沒有市場哄抬得那麼高，北市燙金的信義區、大安區中古大樓，每坪登錄實價以每坪五十至七十萬元、每坪六十至八十萬元居多，與過去業者口中每坪沒有八十萬元根本買不到的說法，似乎有著相當大的落差。
政治大學地政系教授張金鶚指出，實價登錄開放查詢首日，可以發現登錄案件每坪實價並沒有真的很高，實價登錄讓民眾「看光光」，業者「裸泳」的情況真的出現，未來業者將不敢再漫天開價。
大安區大樓平均60～80萬
事實上，不僅中古大樓實價與業者開價有一定落差，連老舊公寓每坪登錄實價都有極大落差。以信義區為例，老舊公寓計有廿二筆登錄資訊，每坪實價卅六．六萬至八十萬元，多數集中在每坪五十萬至六十萬元；大安區則有十三筆老舊公寓登錄資訊，每坪實價五十萬至九十六萬元，多數集中在每坪五十萬至七十萬元。
不過，根據房仲提供第三季北市大安區的中古大樓均價，每坪約八十八．九萬元，與實價登錄的每坪實價六十萬至八十萬元，價格落差十至卅三％。此外，房仲公布的信義區第三季中古大樓均價每坪七十三．九萬元，也與每坪實價五十萬至七十萬元有五至卅三％的落差。
大樓實、開價落差最高33％
為何精華區老舊公寓登錄的實價資訊落差如此大？房仲分析，高價的老舊公寓應是有都更效應的期待，才會有信義區一坪八十萬元、大安區一坪九十六萬元的實價紀錄，但均屬於極少數個案。
另外，北市信義區老舊公寓也出現每坪卅六．六萬元的實價紀錄，令不少民眾驚訝。業者分析，應是屬於巷內、屋況相較不好的個案。
整體而言，中古屋、老舊公寓的開價與成交價的確不同，但議價空間大多約一至兩成。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，實價登錄後，市場上有更多資訊可參考。實價可視為市場行情，但每間房子條件都不一樣，每個社區也有差異，尤其北部地區拆不拆車位價格及坪數，對單價影響甚大，可能影響民眾的判斷。建議多詢問周邊仲介業者，搭配實價登錄資訊參考會更客觀。
房價現形 北市每坪最高165萬
實價登錄資料全都露！
台中豪宅陳幸妤每坪57萬買下 高美館前40萬神話破滅
【經濟日報／陳美玲、宋健生、林政鋒 綜合報導】2012/10/17
實價登錄資料昨（16）日正式揭露，北中南可查詢到最高成交價全都露，北市最高價是松勇路上「冠德領袖」，不含車位每坪165萬元；台中市最高價是「聯聚方庭大廈」，不含車位每坪57萬元；高雄最高價為「美術之星」，每坪約33.6萬元（含車位）。
實價登錄資訊公開查詢昨日上路，北部可查到的最高價是台北市松勇路、屋齡4年的「冠德領袖」，不含車位、每坪成交價約165萬元，符合市場行情，若加計車位，每坪價格約130萬元，此房由研華董事長劉克振以科辰投資名義砸下2.38億元買下。
除了「冠德領袖」外，位於大安區忠孝東路三段的「朕廈」，買方一次購入兩戶、雙拚產品，每坪成交價為124萬元及125萬元（不含車位）。信義房屋不動產企劃研究室經理蘇啟榮表示，台北市房價來到相對高點，價格要再大幅攀升不易，因此現階段「成屋市場」不容易出現「開價嚇死人、成交價笑死人」的情況。
台中部分，最新成交紀錄為前總統陳水扁的女兒陳幸妤，砸下8,750萬元買下七期豪宅「聯聚方庭」、樓層為37樓，面積為167坪加上2個車位，若不含車位每坪成交價為57萬元，加計車位每坪則是52萬元，價格也落在市場行情內。
據了解，「聯聚方庭大廈」在2008年預售時，每坪開價37至49萬元，目前只剩高樓層產品，成屋價每坪已漲至55萬至68萬元。若以實價登錄價位每坪含車位52萬元來看，還算符合市場認知的範圍內。
高雄部分，高雄崇德路地坪270坪的店面以2.5億元成交，為8月高雄房地產買賣移轉單筆最高價格，特別受到矚目。大樓住宅方面，高美館「美術之星」以每坪33.6萬元登錄創高價，不過是實際正常交易，或是人頭戶撐高房價仍有待觀察，但實際行情一揭露，戳破市場喊出美術館第一排每坪站上40萬元的假消息。資深業者說，公開的房價資訊也有可能是建商找人頭撐場面，最好再觀察幾周有相對豐富的個案比較，房價資訊會更準確。
新北實價地王 新板特區每坪71萬元
【聯合報╱記者黃福其／板橋報導】2012/10/17
不動產實價登錄交易資訊昨天開放上網免費查詢，新北市地政局說，新北市8月提供查詢的實價登錄交易資訊約有3400件，以新板特區一件成交案總價7300多萬元、每坪約71萬元最高，位於板橋區中山路一段。
地政局說，統計新北市8月實價登錄公開查詢資訊，3400件中屬房地移轉買賣案件約有2800多件，其他則是租賃或土地買賣資訊。
2800多件房地買賣案，原屬縣轄市的板橋等10個行政區，平均房價約每坪29.7萬元。整體開發區中，以新板特區約每坪71萬元最高、新莊頭前重畫區約45萬元；其中新板特區一件成交案總價7300萬元、三峽的北大特區則有2100多萬元的交易案。
案例分布以淡水、三重、板橋、三峽、中和等區域較多；建物類型中，住宅大樓大約占52％、公寓約占25％、華廈約占12％，其它廠辦等則約了占11 ％。目前公開實價登錄的案例有限，但是等交易案例持續增加之後，資料會更具參考價值。
房仲業者表示，新北市房市成交高點仍然落在新板特區的豪宅群，目前有建商開出每坪75萬至80多萬元價碼，但實際成交價約60萬元上下，高樓層住宅可達70萬元。因利率低，新板特區也有投資客惜售現象。
地政局表示，實價登錄制度正式實施2個多月，新北市有6件逾期申報，各罰3萬元。
地政局地價科長黃美娟說，因登錄資料庫設在內政部，昨天開放上網查詢就網路塞爆，市府正依內政部系統規格，設計連結內政部及全市9地政所的資訊系統，預計11月底可完成。
民眾近期要查詢新北市資料，仍須上內政部不動產交易實價查詢服務網（lvr.land.moi.gov.tw/N11/）。
實價登錄╱雙北價差3成 中南部1成
【聯合報╱記者江碩涵／台北報導】2012/10/17
實價登錄查詢昨天上線，透過查詢北中南的最高價房價，台北市豪宅實際成交價與建商開價差距將近三成，新北市價差將近四成，中、南部成交價與開價差距不大，都在一成上下。
根據內政部「不動產交易實價查詢服務網」所揭露資訊，台北市信義區松勇路上的「冠德領袖」是全台最高價的個案，總價兩億三千八百萬元，單價一百六十七萬元，但市場喊價卻從二百萬元起跳，兩者差距近三成。
房仲業者分析，「冠德領袖」是信義計畫區內的知名豪宅，過去業界估價每坪超過兩百萬元，較高樓層的甚至開價到二百廿萬元，市場喊價比實際成交價貴了將近三成。
新北市價差更大；新北市最高價個案位於板橋區中山路一段的「橋峰」，登錄每坪單價七十一萬元，但業界開價每坪至少百萬元，兩者價差高達四成。
相較之下，中南部的開價與實際成交價落差較小。台中最高價個案在七期重劃區內的「聯聚方庭」，市場開價六十萬元，實際成交價為五十六萬元，落差七趴。
高雄最貴的豪宅在美術東四路上的「美術之星」，市場開價三十八萬至四十萬元，登錄單價為三十五萬元，價差僅三萬至五萬元。
除了豪宅開價與成交價落差大，一般住宅的價格落差也相當高；像是台北市內湖行善路的住宅，部分預售屋開價破百萬元，成屋也喊到八十萬元，但登錄上的實際成交價卻是每坪五十五萬元。
北市大直明水路也是豪宅地段，屋齡超過十年的中古屋開價八十萬元，實際成交價只要五十九萬元。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨說，實價登錄揭露了「屋主開高、買方殺低」的情形，不過資料上線初期，資料庫內容還不夠多，可能得等半年後資料健全，查詢到的房價將更準確。
台中登錄最貴豪宅… 陳幸妤買的
自由時報 2012-10-17
〔記者徐義平、林耀文／綜合報導〕內政部不動產交易實價查詢服務網昨上線，也讓北、中、南最高總價的豪宅登錄物件曝光，分別是北市信義計畫區「冠德領袖」、台中市七期的「聯聚方庭」，還有高雄美術館特區的「美術之星」。據了解，台中最高總價的「聯聚方庭」買家便是陳幸妤一家人，也是首位因實價查詢曝光的名人。
台中聯聚方庭 實價每坪56.5萬元
根據不動產實價查詢服務網資訊，台中市目前登錄最高總價的案件，落在台中市最燙金地段七期重劃區內的「聯聚方庭」大樓，總價八七五○萬元，登錄樓層卅七樓，坪數約一六八坪（含兩個車位），每坪登錄實價五十二萬元。
房仲表示，拆算車位後的每坪成交單價約五十六．五萬元，與目前業者銷售物件開價每坪五十五萬至六十五萬元，價差最大十三％。
台北最貴豪宅 價差25％也最大
至於台北最高總價物件，是信義計畫區松勇路五十三巷的「冠德領袖」，登錄總價兩億三八○○萬元，坪數一八三坪（含三車位），每坪登錄實價一三○萬元，買家是科技業人士。
房仲說，扣除車位拆算後，該物件每坪實際成交價約一六七萬元，與目前同社區銷售開價每坪二○○萬至二二○萬元差距不小，落差約十六．五％至廿五％。
高雄住宅類的最高總價物件，是座落在豪宅聚落美術館特區的大樓「美術之星」，登錄總價四五○○萬元，含車位共約一三六坪，每坪登錄實價卅三萬元。房仲表示，扣除車位拆算後，每坪單價約卅五萬元，與目前銷售物件開價每坪卅五萬至四十萬元，最大落差十二．五％。
2.5億透天店面 高雄登錄最高價
至於高雄登錄最高價的物件，是位於漢神巨蛋百貨商圈旁、崇德路上的透天店面，地坪二七○坪，申報總價約二．五億元；換算單坪地價約九十二．六萬元，與市價行情每坪九十萬至一百萬元相當。
台南市八月成交總價最高物件，是位於中西區的湖美別墅區，建物面積一○四坪的六房透天別墅，申報總價二九三八萬元。
政治大學地政系教授張金鶚表示，依照北、中、南總價最高三件登錄物件來看，其實是「開價嚇死人，成交笑死人」，尤其大多數人都認為北部房價較高，業者也抓住此心態，藉機漫天開價，而內政部網站公告資訊，似乎戳破業者的手法。
實價登錄╱高雄最貴的…1坪34萬
【聯合報╱記者徐如宜／高雄報導】2012/10/17
內政部「不動產交易實價查詢服務網」上線，高雄市地政局主祕龔振霖指出，依目前登錄的案件來看，價格最高的登錄地點有美術館東四路、重上街、南屏路靠近農十六的個案，每坪有34萬元。
「不動產交易實價查詢服務網」昨天大塞車，不僅民眾無法登入，建築業者想上網查看也不得其門而入，只能彼此交換情報。
地政局統計今年到9月，高雄市的不動產交易量是3萬5191件，比去年同期3萬5622件相去不遠。龔振霖表示，8月實價登錄件數有1517件，實際揭露1020件，揭露比率67%，因為其中有些交易案例看起來有違常理，所以刪除不揭露，以免干擾市場價格。
高雄市建築開發公會總幹事林佩樺表示，目前登錄的個案有限，初期資料並不精準，只可供參考，有些指標性的豪宅還沒有登錄紀錄，有的預售案也不在登錄之列，無從比起。就她所知，業界還有賣到一坪40幾萬元的。
建築開發業者們談到實價登錄，普遍覺得對市場交易無明顯影響。
業者︰具完整參考性 至少要六年
自由時報 2012-10-17
〔記者林美芬／台北報導〕實價登錄上路，業界幾乎一面倒的持正面看法，認為有助房市交易更合理，保障買賣雙方權益；但業者也認為，這項制度要建置到具有完整參考價值，至少要六年以後。
東森房屋董事長王應傑表示，每一棟房產都是獨立條件，也有賣方的需求，不可能像證券交易所般內容明確，但實價登錄至少是個重要的開始。
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛說，目前公開的實價資訊，因扣除價格過高、過低或親戚間的買賣等資料，一些房價較高的區域，例如大安、信義區等，成交案件很容易因價格過高被篩選掉；短期價格變動較快的區域，也可能使檢核人員誤判為偏離行情而刪除。因此，要注意過度篩選造成區域行情被低估的可能。
不二價 緩解觀望症候群
另，為緩和房價透明引發的「價格觀望症候群」，包括遠雄、富邦、興富發、鄉林等上市建商及代銷業者也有因應之道，「不二價」銷售就是一例。
信義房屋企研室專案經理曾敬德建議，購屋者不妨掌握五大估價原則，包含從異求同、去頭去尾、附加價值、詢問專家、考慮時間差等。首先是依據路段、屋齡、樓層、面積等房屋條件，篩選類似的成交案例，避免以大樓行情與公寓相比，或拿套房單價與正常格局產品相比。
其次是排除極端值、考慮車位及屋況差異，車位價格是否拆分、屋況裝潢及有無頂樓加蓋等條件，往往扭曲房屋單價。另外，最好是搭配當地房仲的解說，多方探詢。
左手賣右手 作價登錄拉高價
自由時報 2012-10-17
〔記者林美芬／台北報導〕實價登錄上路才兩個半月，已有投資客想出新花樣，利用「作價登錄」來拉高房價。
代書陳坤涵指出，最近投資圈盛傳透過實價登錄作價的手法，例如張先生擁有北市某條路上的房產物件十間，最近賣出一件，廿八坪公寓賣二二四○萬元，但事實上，張先生只是左手賣給右手，且原價僅約一六八○萬元，卻灌水二二四○萬元，並透過官方的登錄系統來「證實」這個交易價的可信度；未來張先生真要售屋時，買方查詢的登錄價就是二二四○萬元，等於全盤墊高手上物件的價格。且依現有稅制，張先生的移轉成本很低，墊高的價格足以讓他未來出脫房產獲利。
陳坤涵表示，這種「作價登錄」方式，比較適合手上物件在同一區域、或是同一棟大樓內的投資客，不適合分散投資或是自住客。
不過，根據房仲市場調查，投資客作價情況還是少數，大部分買賣紀錄還是從實登錄。住商不動產統計，實價登錄上路後，交易速度放慢下來，買賣方價格認知差距拉大，雖然看屋客看似增加，但交易狀況仍差強人意；第三季五都房屋銷售去化天數全面增加，其中，台北市增加九．八天，相對平穩的台南市也增加一．一天。
陳坤涵指出，民眾誤以為「實價登錄」就是「實價課稅」，也是交易緩慢的因素之一，政府應說明清楚，才能避免誤會。
實價登錄現形 張金鶚：房價不再比高不比低 減少「定錨」效果
鉅亨網記者葉家瑋 台北 2012-10-18 12:25
實價登錄資訊16日開放查詢，就目前資料顯示，高總價房屋比起中低總價較容易有價差，部分高價物件甚至出現1-2成的價格差距，政大地政系教授張金鶚表示，資訊揭露後，房價不再像過去「比高不比低」，以信義區來說，以往民眾將信義區房價停留在每坪動輒上百萬的既定印象，但資訊一揭露，信義區每坪60萬元的房子也不少，將能減少房市的「定錨效果」。
張金鶚說，房價資訊越趨透明，將使得市場「比價效應」越明顯，消費者目前查詢到欲購買區域的房價後，當然希望用比市價低、或是相當市價價格來購買，尤其在不景氣的時候，比價心態將更為強烈。
至於市場傳出有部分屋主恐怕降價1-2成急售，張金鶚認為，這是賣方擔心資訊一旦越透明，「國王的新衣」將被全面揭露，對於自己開價恐越不利因而所產生的現象。而現階段可供查詢的物件筆數並不算多，待11月公佈9月份的資料、逐月或逐季相比，將可觀察，房價是否因公佈資料越多，房價鬆動情況也越趨明顯。
張金鶚分析，在資訊透明後，部分區域的房價行情不再高高掛，將能降低房市的「定錨效果」，所謂「定錨效果」意指假設店面展示一個特別高價的商品，雖然可能賣不出去，但卻會因為它的單價較高，讓店內其他商品，相比之下反而變得便宜，使得顧客有意願購買，張金鶚認為，未來購屋者較不會因為定錨效果，或參考點有所誤差，而多支付較原先行情高額的價格。
信義房屋企研室經理蘇啟榮則分析，目前整體觀察，實價登錄揭露的資訊，還算符合市場行情，但由於累計的案件筆數還不夠多，因此預估1-2 季量體夠大，就能有更準確的房價資訊。建議民眾查詢資料時，選擇欲購屋周邊約10件物件房價做比較，並且挑選房價趨於中間值的物件，較能精確掌握該地區行情。
實價登錄後 實價課稅？張盛和：不動產長期持有就不課
鉅亨網記者陳慧琳 台北 2012-10-18 12:20
不動產實價登錄上路後，立委關切接下來是否會實價課稅？財政部長張盛和今(18)日表示，不動產「長期持有」的部份，不宜實價課稅，但交易的部份就應該要。
實價登錄制度上路，立委關注財政部應及早規劃對不動產交易改為實價課稅，如此不但可以明顯改善地方財政，在奢侈稅的搭配之下，過剩的房屋也能及早釋出，將不動產價格控制在合理範圍，兼收實現居住正義之效。
對此，張盛和表示，自住長期持有不動產，並沒有交易，沒有交易就沒有所得，也沒有所謂的市價，故房屋稅和地價稅不宜用實價課稅。
而關於實價登錄是否可做為查稅依據？張盛和表示，實價登錄不是顯示每個個案的房價，而是顯示某一區段、某一帶價格，不代表那一帶的每一戶價格都一樣高，而查稅是要查個案，因此查稅最終還是要看交易合約。
係金ㄟ！大安區1坪30萬買得到
【聯合晚報／記者游智文／台北報導】2012/10/19
內政部實價查詢網昨天恢復正常，除了不少新建案、豪宅「膨風」行情被戳破，許多超低價物件也現身，包括北市大安區出現一坪30萬元的電梯大樓住宅成交價。由於官方強調公布的物件均經一定程度查証過濾，業者預料這些超低價物件將對區域房市造成「價格破壞效應」，大幅推升議價空間。
全台房價最高的大安區，根據實價查詢網資料顯示，在臥龍街301~350號之間，就有一棟樓高13層、屋齡僅2年的電梯住宅大樓的4樓 (約76.2坪、含車位1個)，今年7月以2300萬元成交，網上公告交易單價每坪僅30.1萬元，以不含車位來算，一坪也只有32萬餘元。
臥龍街一般認為屬於大安區外圍區域，其實，有部分路段也靠近市中心精華區。根據查價網的資料，一坪僅成交30萬元的住宅，就很靠近敦化南路二段、離鴻海集團董事長郭台銘也曾購買的敦南街豪宅「敦藏」，距離並不遠。
房仲業者表示，當地電梯住宅目前市場認知，一坪至少要60 萬元以上，只成交30萬元令人吃驚，業者認為成交的物件可能屋況有問題，不過由於政府已強調過高或過低物件已事前過濾，而成交就是行情，此一交易價格仍具有相當參考性。
除上述物件外，根據網上資料，近來拜捷運東門站通車之賜，市場喊到一坪7、80萬元的北市永康街公寓，位於2巷1~50 號，近期也有一戶成交，但一坪成交單價只有52.7萬元，根本不像外傳那麼高。
根據實價網資料，許多市場公認一級燙金地段，固然有成交到一坪8、90萬元，但60來萬元的也不少，如羅斯福路二段51~100號屬於大安區的門牌，就有一坪66萬元成交行情；信義路4段51~100號也有一戶成交67萬元，復興南路二段171巷內有一戶成交單價為69萬元。
登錄烏龍 北市大安區每坪33萬？
【聯合報╱記者何醒邦／台北報導】2012/10/20
全台房價最貴的北市大安區，竟有每坪卅三萬元新大樓？實價登錄查詢網昨天刊載這樣一筆成交資料，引起市場熱議，但台北市地政局證實為登錄烏龍，正確應為每坪六十六萬元。
但民眾上網查詢遍尋低價物件，業界認為確實對部分區域房市造成些許「價格破壞效應」。
內政部實價查詢網恢復正常後，戳破不少新建案、豪宅的「膨風」行情，許多超低價物件開始現身。網上資料顯示，在北市大安區臥龍街三百多號間，有一棟十三層樓、屋齡兩年的電梯住宅大樓，其四樓有一戶面積約七十六坪，含車位總價為二千三百萬，扣除車位每坪約卅三萬元。
大安區房屋出現「震撼價」，昨天引起各界議論，有一堆人想去看房，甚至有人已決定每坪加價五萬買下。房仲業者表示，此案應是捷運麟光站附近的「大安硯」，距離敦化南路、及外傳鴻海董事長郭台銘曾購買的敦南街豪宅「敦藏」不遠，目前附近開價都在每坪七十幾萬，只成交卅多萬元令人吃驚。
不過，北市地政局昨天發現，此案件登錄的七十多坪中，有一筆公設的面積為卅一坪，應由所有住戶持分，持分後該戶的公設部分只有零點二四坪，總面積應為卅二坪，每坪單價約六十六萬元。
地政局官員說，已查明是申報者因疏忽填錯資料，會將該物件下架，但至昨晚該案仍未下架。
業者說，日前信義路五段也出現一筆，面積一千五百多坪、交易總價三四九○萬元的資料，由於每坪僅二點三萬元，與行情落差太大，錯誤明顯，內政部也已下架，但臥龍街這件登錄烏龍「比較逼真」，激起熱烈討論。
新北最貴宅 委蘇富比春拍
【經濟日報╱記者柯玥寧／台北報導】2012/10/20
新北市最貴豪宅「天境360」昨（19）日宣布，明年將把1戶高樓層物件拿至蘇富比春拍，測試市場水溫。業者分析，今年國際經濟不佳，奢侈稅風波影響，今年北市豪宅成交量大縮水，海外行銷成新趨勢。
由南國建設推出的「天境360」，位於小坪頂，打著國際知名建築大師貝聿銘設計及360度景觀兩大特色，每坪開價達百萬元，每戶256坪，總價2億元起跳，是目前新北市最貴的豪宅。
南國執行董事楊立傑昨日表示，「天境360」預售時銷售率已達六成，買方都是本地客，儘管現今以成屋銷售，遇到實價登錄上路，但對於銷售狀況仍具信心。
楊立傑強調，未來將持續擴展海外市場，今年透過蘇富比至對岸宣傳，明年則會把1戶高樓層物件拿至春拍活動中，期望藉由競標，彰顯台灣豪宅價值，擴展更多海外客戶。房產業者分析，今年整體房地產市場表現不佳，尤其豪宅案衝擊更大，銷售中的新案豪宅，多是成屋再推，不見指標預售案，顯示建商對後市相對保守。
永慶房產集團豪宅事業部首席房產顧問葉國華分析，實價登錄上路，有助於讓「假豪宅」現形。
房仲：看屋意願增 買方狠殺價
【聯合報╱記者何醒邦／台北報導】2012/10/20
實價登錄查詢網本周二上線，部分區域實際房價和市場喊價差很大，網路論壇也出現瘋狂討論串，房仲業者說，不少民眾重拾看屋信心，「買方可能大開殺戒！」
住商不動產企研室主任徐佳馨指出，信義區、大安區被視為台北房價最貴的兩區，過去很多民眾是「想都不敢想」，但在實價全都露之後，購屋人發現即便是豪宅，價格也沒那麼驚人，對前進市中心重燃希望，勇敢轉進去看屋「碰碰運氣」。
她舉例，即使高「貴」的信義區與大安區，也有吳興街、林口街、崇德街、臥龍街這些價格較為親民的路段，以目前市場氛圍看來，最近購屋人應會增加看屋意願，但現階段買方即使出價，應也會「殺很大」。
徐佳馨表示，中南部因為價差不大，預料看屋意願平平；等到下月第二波實價資料公布，如果價格更低，購屋人可能才會有明顯動作。
台北巿代銷公會發言人施孝文說，實價登錄制將會拉近開價與成交價，過去動輒一成五至二成、甚至二成以上的議價空間會逐步縮小；但目前資訊量還不夠多，客戶還不太會判讀。
張金鶚：買房 檢視七大指標
【經濟日報╱記者蔡佳妤／台北報導】2012/10/20
談到奢侈稅、實價登錄和居住正義相關議題時，常看到政治大學地政系教授張金鶚在媒體上就房市針砭時政；私底下的張金鶚，名下也有3棟房子，他傳授給大眾的買房秘訣，就是「喜歡最重要」！
張金鶚強調，買房不能只跟著市場趨勢走，房地產這項產品，最主要的用途還是在居住使用，喜歡、住起來舒服，才是最重要的目的，因此必須清楚自己要的是什麼。
他在民國75年買了第一棟房子，約4年後，為了讓父母也住到附近，買了第2棟；過了2、3年，又買了第3棟，原本打算賣掉第1棟房子，但由於該地點有都市更新計畫，因此目前作為和朋友聚會、討論的地方。
「我買的房子，我和太太都很喜歡。」張金鶚說，3棟房子都在政大附近，住了10多年，他們常常沿著政大旁的河岸散步，和鄰里相處也相當愉快。
由於他是學建築出身，買了房子之後也會自行規劃設計，改造成自己喜歡的格局，整體來說，他對房子很滿意。
張金鶚說，雖然每個人的工作地點、生活型態和專業知識都不同，他的購屋經驗無法直接「複製」到所有人身上，不過還是有許多通用的原則。
其中最基本的，就是格局、通風、採光、方位、大小等元素，購屋人必須要能接受；再進一步，就是管理維護；此外鄰居的同質性也滿重要，同質性較高的鄰里，才容易凝聚社區意識。
張金鶚強調：「買房子不如住房子」，購屋還是以自住為主，因此價格考量是其次的問題。當然還是要把握「逢低買進、遇到高點先忍忍」的原則，不過最重要的，還是必須自己判斷房子的品質。如果是好的產品，就不用怕價格不會漲，也不用擔心會跌到哪裡。市場價格起起伏伏，眾說紛紜，不必全盤相信，對於這些資訊還是要持保守的態度。
在購屋前，做足功課是必須的。張金鶚說，包括市場條件、區位選擇、房價是否合理、市場狀況和房地產業者是否有置入性行銷等，都必須要了解清楚，實地探勘也是必要的過程。
至於對首購族來說，更必須要慎重。張金鶚建議，沒有買房經驗的人，最好還是要想一想：買了房子之後，會造成生活品質上升，還是下降？是否買了就會成為屋奴？買了會更幸福、安心，還是會更辛苦？
張金鶚說，買房之前，除了要和家人好好溝通之外，還要詢問更多人的意見，並搜尋大量標的物，好好比較分析一番。因為買房可說是一生最貴的投資，一定要非常理性。也由於房地產的交易成本很高，因此買房最好以「long stay（長住）」為目標，至少要住到7年以上，否則會划不來。
即使買房的目的是為了投資，張金鶚也認為，只要住起來舒服、對產品本身滿意，就不怕賣不到好的價錢。至於好的時機、價格和區位，則都是附帶條件。
漲價歸公落實房產正義
2012-12-5 06:15| 發佈者: want-daily| 查看數: 13| 評論數: 0 |原作者: 林建甫
上月27日上海黃浦區地號594的北塊、596街坊商辦地塊，拍賣時每高平方米達3萬6000元（人民幣，下同），樓面價也刷新了今年上海土地市場的最高單價紀錄。與此同時，北京朝陽區農展館北路8號地塊，掛牌出讓起始價為20億元，建築控制規模5萬9152平方米，以此計算，起始樓面價為每平方米3萬3800元。值得注意的是，去年掀起「地王」高潮的萬柳地塊的起始樓面價每平方米僅為2萬4000元。
房地產因地價墊高
儘管中國大陸最新國土部發布的統計指稱，前10個月的大陸整體土地出讓金額較去年同期下滑近4成，但事實上，大型房企的搶地大戰才剛鳴槍開跑。資料顯示，到年底之前，大陸多個城市都將釋出精華區地塊搶市，以上海為例，11、12月就有多筆精華區地塊將標售，若能順利出脫，上海今年新的總價與單價地王紀錄還會被改寫。
然而，地王的產生後，最大的副作用就是拉動地價，進而升高了房價。房屋的價格，一般而言，屋殼的部分，因為折舊，甚至會跌價。但是土地的持份卻因為周遭的地價上揚，而水漲船高。因此地王的產生，就讓有產階級的身價更高，卻讓無產階級，望屋興嘆。
房地產與一般產品最大的不同，就是其他的產品，各期的供需獨立，決定出新的價格出來。例如農產品，因為不能久存，蔬菜、稻米各期價格雖然起起伏伏，但是相去不會太遠。一般電子產品則因為研發日新月異，新品有新品的行情，但舊品過時就變得價值逐漸消失。可是房地產，卻因為地價的攀升而逐漸墊高。
這樣說來，對於有產階級，就形成既得利益者。因為不是經由自己的努力，使得財富增加，而是因為社會的進步使得房產的價值上升。孫中山在一百年前，就看到這樣的問題，參考亨利佐治的學說《進步和貧窮》中的「我們必須把土地當作公共財產」，試圖分離土地的自然價值和改進了土地的價值，提出「土地漲價歸公」的政策。只是一百多年來，華人世界從來沒有落實過。
很多人認為，華人地區對於房地產的偏好是因為文化上的「有土斯有財」，但背後最大的原因就是「漲價歸私」。大陸60多年來社會主義的實施，土地所有權是公有，民眾拿到的是70年的使用權，因此向政府批地或買房，買賣繳交價款之後，不用向國家每年繳納土地及房屋稅。
漲價歸私助長泡沫
台灣地區則是堅持國父遺教，土地課地價稅，買賣課土地增值稅。但因為稅基在於土地的價值，所以買賣價格無從區分土地與房屋的各自價格下，一切改由評議委員會來評定。數十年來因為行政的怠惰及民主的討好選民，土地價格的稅基嚴重偏離市價，繳的稅就寥寥可數。
因此沒有「持有成本」之下，對於抑制地價就沒有反向的力量。因此當城市逐漸繁榮，地價逐步被拉升之際，預期房地產漲價可以更獲利，養地、囤地、炒房，就成了賺錢最快的工具，而房產泡沫也逐步吹大。
大陸政府鑑於近幾年房地產的飆漲非全民之福，因此從國八條、國十條，限價令、限購令，各項打房措施，越發強烈。2年來的重慶、上海以實價課稅的「房產稅」試點，終於有了以持有成本打房的觀念。但因為稅率過低及市價波動影響稅收的公平性，明年起將擴大試點但改以評議的「房地產稅」課徵。
台灣過去的地價稅、房屋稅、土地增值稅，因為前述的問題，無法達到良好的運作，現因為大陸「房地產稅」的評議機制，也有了競爭性的比較。又因為台灣的政府財政也是入不敷出，預計未來也將會有拉動稅基到接近市價的作為。
總之，未來兩岸的房地產價格都會有抑制的力量，讓房地產價格合理化，讓房產因社會繁榮的增值部分能漲價歸公，讓無產階級能有立足之地，這是大同世界最起碼的公平正義。
（作者台大經濟系教授、國政基金會財政組召集人）
實價登錄首度現形 預售屋膨風2成
開價、成交價 打75折到8折
【聯合晚報／記者游智文／台北報導】2012/12/14
預售屋房價黑箱今天掀開，內政部上午公布第三波、10月實價登錄資訊，首次揭露預售屋行情，共有5建案、70戶，數據顯示，預售案成交價和開價落差多在2成左右，有些達25%，也就是開價打75折到8折。
信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，雖然此次公告的預售個案雖數量有限，且沒有特別的指標個案，但顯示一般建案開價和實際成交價確有有2成左右的落差，民眾有購置預售屋的打算，可從8折打起；永慶房屋研展經理黃舒衛則認為，預售屋房價黑盒子揭開後，以後樓層、座向價差會減少，建商和買方認知會拉近，預售市場應會增溫。
今天公布的預售案分布在北市、新北市及新竹市，其中北市為位於廈門街的「舞春秋」、新北市分別為下新莊地區的「鼎上苑」、新店「極麗」，以及三峽「樂河郡─豐河」。新竹市為「進化論」。
其中「舞春秋」、「極麗」等均已賣完結案，鼎上苑和樂河郡則仍有餘屋銷售中，上午案場人員接到記者電話查詢，均表示因代銷合約到期，因此先行登錄。
「舞春秋」今年推案開價一坪80萬元，實際成交價則落在64~68萬元，大約是開價打8折。「鼎上苑」登錄49戶，開價37~43萬元，成交價約28~36萬元，議價空間大約在20~25%左右。
「鼎上苑」現場銷售人案表示，個案在今年329檔期推出，9月30日初步結案，目前還有7、8戶銷售中；另外位於三峽的「樂河郡─豐河」，成交價約21~23萬元，但開價一坪28.5萬元，大約打75折，對於底價曝光，銷售人員表示優大於弊，以後大家可以開門見山，有利於銷售。
另外新竹市的「進化論」，成交價約20~22萬，開價25、6萬，也大約打8折。
台北市北投區 有1字頭公寓
實價登錄 見新低價
北投泉源路公寓1坪19.2萬 業者：距捷運站走路要10分鐘以上 生活機能較差
【聯合晚報／記者游智文／台北報導】2012/12/14
內政部今天公布10月實價登錄資料，北市房價再探新低，北投泉源路出現一坪19.2萬元的公寓，是三波實價資訊揭露以來，北市首見1字頭的成交價。
住商不動產北投光明店長潘萬寶表示，北投區泉源路住宅沿山而建，目前一般公寓行情每坪25萬元左右，成交的公寓可能距離捷運站較遠，走路要10分鐘以上，生活機能較差，或屋主急售等因素，因此一坪不到20萬元就出售。
住商不動產企研室主任徐佳馨指出，相較上月，本月低價標的較少，有二字頭的成交物件，僅剩文山、南港、北投及萬華四個行政區，較上月少了一個內湖，內湖10月最低成交價位於康寧路，每坪剛好30萬，勉強站上三字頭。
徐佳馨指出，整體來說，本月低價物件主要分布在行政轄區內交通較為不便的區域，至於大安、信義、中正等傳統精華區，最低價在本月都站穩了40萬大關，顯見價格仍舊取決於地段。
另外一個值得注意的訊息是，本次低價案中也出現了不少公寓特殊隔間產品，如中正區詔安街的6房物件，文山區試院路的5房物件，這類過去頗為流行，偏投資型產品的出現，似乎也意味著特殊住宅類產品如果沒有位於優質地段，價格也難有表現。
【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】2012/10/13
見真章的時刻來了！實價登錄上路兩個多月，內政部預計下周二(16日)揭露首批實價登錄資訊，台北市中心是否真的連中古屋動輒一坪都要8、90萬元？豪宅是否真有一坪2、300萬元行情？預售屋是不是「開價嚇死人，成交笑死人」，下周二見分曉。
目前資訊來看，內政部將公布的實際成交房價，低於市場認知行情的可能性相當大，而多數房仲、建商、學者都認為，如果兩者落差很大，實價登錄的「助漲助跌」效應將迅速發酵，為房市投下震撼彈。
實價登錄自今年8月1日實施後，累計至本周四(10月11日)為止，全台房屋買賣共7.3萬件，已按規定登錄交易價格的有5.9萬件，申報率達80%；另外，預售屋方面則已有77件登錄價格，包括北市2件，新北市7件及新竹市68件。
在初步查核相關登錄資料真實性之後，內政部地政司預計本月16日先將8月份所有交易資料公布在「不動產交易實價查詢服務網」，民眾在輸入路名後，即可查出鄰近地區，甚至要買的同一棟社區的真實交易行情。
預售屋行情 不再是賣方的秘密
儘管目前已有很多管道可查到房價，但真實性如何，許多人持疑，特別是預售屋，民眾對業者公布的行情大多半信半疑；知名豪宅勤美璞真日前「一坪成交300萬元」在市場傳得沸沸揚揚，最後即証實只是開價，根本沒有成交。
永慶房屋協理黃增福分析，從目前資訊來看，官方版房價與市場認知行情持平或低於認知行情的可能性較高。
以台北市地政局日前提前揭露的部分實買登錄物件資訊為例，交易單價主要落在每坪40~60萬元之間，占近5成，成交總價則以1000萬元至1500萬元居多。這和市場認知的「北市連一間公寓也要1、2000萬元」，便有不小落差。
信義豪宅 每坪曾遭「灌水」50萬
北市地政局上次還同時公布了一戶位於信義區松勇路的最貴豪宅：含車位總價2.38億元、每坪約130萬元。根據謄本，松勇路近來包括「冠德領袖」、「台北信義」等豪宅都有成交，依地政局所公布資料，推算最貴住宅指的應是「台北信義」。
但台北信義早在預售時就喊到每坪150~180萬元，去年更有仲介宣稱成交到一坪200萬元，屋主開價也至少230萬元起跳；但依地政局公布含車位的成交行情每坪只有130萬元，推算回不含車位價格也大約只在150萬元上下，落差實在很大。
「代銷恐怕會死得很難看」
除豪宅外，不少代銷業者坦言，面對內政部將公布官方版預售行情，現在高度「忐忑不安」。根據地政司規劃，預售屋採單獨公布，和成屋分開，由於推案不多，分布零散，單獨公布後，即便不說案名，民眾問一下也會知道哪一個推案。
預售屋開價和成交價本來就有不小落差，業者擔心，如果第一波登錄的推案，成交價殺得很低，那麼正在周邊銷售房子的代銷恐怕會「死得很難看」。因為，除非降價，否則根本賣不掉，但代銷業承銷建案和建商都簽有最低售價，要不要降價得看建商臉色，如果建商不肯，很可能血本無歸。
實價登錄殺很大 全台房市交易跌26%
【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】2012/10/13
實價登錄資訊揭露下周上路，各界原認為新制8月上路後，交易就會正常，但依內政部統計資料，8月全台成交量一口氣大減8980件，跌幅達26%，實價登錄對房市殺傷力完全超乎想像；而且直到9月還在發威，五都交易量兩個月來全都跌得鼻青臉腫。
稍早市場普遍認為價格揭露後，買賣雙方容易拉近價格共識，交易應會回復正常，但由於實價登錄上路這兩個多月來，交易量重跌超乎預期，究竟實價揭露後，房市是否會如預期回穩，現在也不那麼樂觀。
實價登錄新制於今年8月1日實施，一如預期，7月曾有一波過戶潮，雙北市房屋買賣移轉件數增加約1成，但台北市不到4000件，新北市不到7000件，整體來說，房市仍陷谷底。
其中台北市交易量跌破3000件，只剩2796件，較7月重跌33%；新北市9月只剩5200件，跌了28%；台中、台南、高雄也都下跌25~44%不等。和去年同期比較，雙北也都減少了2成。
下周二實價登錄資訊揭露，買氣是否會回溫? 業者現在多持保留。信義房屋企研室經理蘇啟榮說，如果揭露價格和目前市場認知價格差不多，買氣就如現況，如果比較高，民眾可能還會再看幾個月再做決定，萬一比較低，買方會更用力殺價，但屋主還得調適，交易量可能再急凍。
東森房屋董事長王應傑則認為，台灣房地產已走完景氣循環高峰期，現在重點是怎麼下來，除非是民眾所得出現明顯成長，否則成交量要明顯回升的機會不大。
不動產實價登錄查詢16日上線
中央社 – 2012年10月15日 上午11:42
（中央社記者謝佳珍台北15日電）內政部建置「不動產交易實價查詢服務網」明天上線，民眾可上網查詢不動產成交行情。
不動產交易實價登錄制度8月1日實施，內政部今天下午將舉行記者會，宣布「不動產交易實價查詢服務網」明天啟用。
內政部地政司副司長王靚琇表示，地政司剔除特殊交易案例後，民眾初步可在「不動產交易實價查詢服務網」，查詢8月份近2萬件區段化、去識別化的買賣登記案件。
根據地政司資料，「不動產交易實價查詢服務網」主要查詢項目將分為不動產買賣、租賃、預售屋買賣3大類，民眾可在主網頁輸入縣市、路名、建物型態、交易總價、面積、交易期間等查詢條件查詢；或直接點選全國地圖查詢。
地政司資料顯示，每筆不動產交易資料將顯示交易標的、時間、總價、每平方公尺平均單價，以及建物移轉總面積、區段門牌、型態、格局，以及車位總價，並附地圖，可查詢交易資料所在位置。1011015
實價登錄 1.6萬筆資料今上線
自由時報 2012-10-16
估至少半年資料 才具參考性
〔記者徐義平、范正祥／台北報導〕內政部不動產交易實價查詢服務網今天上線http://lvr.land.moi.gov.tw/N11/），首波可供查詢是今年八月的不動產買賣、租賃等成交資訊，約一．六萬筆。房仲業表示，由於首批可供查詢筆數僅佔全國買賣移轉的兩成、占已完成登錄案件的二十七％，推估必須等半年以上的資料累積後，才具區域房價的參考性。
內政部地政司長蕭輔導指出，由於八月期間未有任何預售屋登記，因此首波公布資訊以不動產買賣、租賃物件為主。民眾可依交易類型、縣市區域、建物型態、價格區間或區段化門牌等類別查詢，未來每個月十六日均會公布上個月登錄結果。
蕭輔導說，民眾除可透過網路查詢外，透過Android行動裝置使用的App也可查詢，未來將進一步研議iPhone手機也可查。
目前可揭露資訊包括交易標的、價格資訊、標的資訊三大部分，其中交易標的揭露部分有區位或建物區段門牌、交易筆數等；價格資訊則有不動產交易總價、車位個數、車位類別、車位總價、有無管理組織及交易年月等；標的資訊包含土地移轉面積、建物面積、使用分區、主要用途、主要建材及建築年份，還有總樓層、移轉樓層及現況格局。
不過，內政部次長簡太郎說明，針對申報時有加註「特殊原因」，例如親友交易的案件，不對外提供查詢， 因親友間買賣的價格可能與市場正常交易價格不同，所以並非所有成交案都可查。
蕭輔導指出，從八月實價登錄上路到上週五為止，全國買賣移轉棟數約七．三萬筆，已實價登錄筆數計五．九萬筆，雖然首批可供查詢筆數僅一．六萬筆，僅占全國買賣移轉的兩成、占已完成登錄案件的二十七％，不過從已登錄狀況來看，後續可供查詢的筆數會持續增加，預估往後兩次公布，每次的筆數可超過兩萬筆。
目前全台計有二十件逾期未申報的案件，每筆罰款三萬元，其中以新北市件數最多，計有六件。
政治大學地政系教授張金鶚指出，開放實價登錄資訊查詢後，業界房價膨風的國王新衣將現形，預期將對房市造成重大影響。
永慶房產研究發展中心經理黃舒衛認為，從首波公布查詢筆數、僅佔實價登錄後全國買賣移轉棟數的兩成來看，做為區域房價參考價值仍然不是很高，預估至少資料要累積半年以上，才可逐漸做到房價透明化。
實價登錄太熱門 網路塞爆
【中央社╱台北16日電】2012.10.16 11:46 am
房地產實價登錄今天首日開放網路查詢，房仲表示，由於太過熱門，內政部地政司的網路已被塞爆而無法查詢，恐怕要等到下午才連得上。
實價登錄影響房地產價格和趨勢甚鉅，各界高度關心，今天首日開放查詢，房仲表示，工作人員從今天凌晨零點開始上網查詢，甚至半夜三點還起床再查詢，直到今早仍然無法進入網站查詢資料。
房仲指出，經向內政部地政司洽詢，得知為網路塞爆而無法動彈，內政部已經緊急派員調整網路頻寬，預計下午才會恢復正常。
信義房屋表示，實價登錄之後，不論買賣雙方都有更多的成交案例可供查詢，能多一筆參考資訊都相當珍貴。但房屋條件不一，差異性極大，產品的個別規格、格局、面向、屋齡等，都可能影響房價，消費者最好取中間值，如此才能找出最適宜的參考價格。
實價查詢網掛點？ 李鴻源：是民眾對登錄的資料很好奇
NOWnews – 2012年10月16日 上午11:38
記者康仁俊／台北報導
內政部不動產交易實價查詢服務網今（16）日凌晨正式上線，不過卻發生上路5分鐘後網路就被塞爆、民眾無法登入的窘境，對此，內政部長李鴻源說，應該是民眾對資訊很好奇，問題應該是出在流量，「系統本身沒問題」，內政部地政司司長蕭輔導則坦承「網路有些小瑕疵，一下湧入太多人」，內地政司上午已經跟中華電信接洽，將提供45M的網路頻寬，「希望民眾下午上路比較順暢」。
蕭輔導說，實價登錄從8月1日開始進行登錄，地政司在每周五都會做資料統計，統計兩個半月共登錄73501件、完成實價申報59328件、總申報64179件，至於申報的縣市以五都較多，排名依序是新北市、桃園、台中市、台北市、高雄市，同時有21件受到裁處。
至於車位是否要納入登記，內政部官員則表示，原則上交易價如果有包含車位，會要求登錄者將車位總面積、單獨面積、價錢都要單獨申報，才會是認知的合理房價，不過官員也坦承，因為車位面積無法細算，所以會用個案的方式再用均價申報。
地政司強調，目前申報率高達99.9%，對於遭到裁罰者若不遵行裁罰，將會連續處罰，從3萬起跳，最高到15萬並得連續處罰。
蕭輔導說，目前規定買賣移轉登記案件要在地政事務所登記完畢一個月內登記，地政單位會在民眾或業者申請土地權狀時提供登錄的相關資訊。
信義區段成交價奪冠 喊價與實價差距不小
【中央社╱台北16日電】2012.10.16 09:24 am
不動產實價登錄今天上線，最高價交易案件落在台北市信義區松勇路段，成交總價2億3800萬元，含車位每坪近130萬元。
不動產交易實價查詢服務網今晨零時正式上線，民眾查詢踴躍，網站開站不到5分鐘湧入近3千名訪客人次，造成網站一度癱瘓。
在目前可供查詢的全台8月份1萬6000多筆交易資料中，位於台北市信義區松勇路段的交易案件，成交總價高達新台幣2億3800萬元，建物移轉總面積超過183坪，型態為住宅大樓，格局為6 房 2 廳 4 衛。
以松勇路段成交案為例，當初同地段喊出每坪約200萬元，對照實價登錄案件登記的扣除車位每坪165萬元、含車位每坪約130萬元，中間有不小差距。
台北市其他成交價較高者，包括士林區中山北路5段的個案，換算含車位單價為每坪114萬元；大安區仁愛路4段個案，換算含車位單價為每坪100萬至120萬元區間；大安區敦化南路2段個案，換算含車位單價為每坪104萬元。
豪宅群聚的台中市西屯七期重劃區，市政路路段最高成交總價為8700多萬元，含車位每坪約52萬元。
在南部豪宅方面，位於高雄市鼓山區美術館園區的美術東四路，最高成交價案件達4500萬，含車位每坪單價約33萬元。
新北市方面，行情熱門的新板特區，登錄最高的成交案件為7300多萬元，扣除車位每坪約為56萬元。
新北市三峽區北大特區則有達2100多萬元的案件，扣除車位換算每坪將近25萬元，趨近市場行情。
實價登錄／五大眉角 教你掌握行情
【聯合報／記者江碩涵、李順德／台北報導】2012/10/16
魔鬼藏在細節裡…
實價登錄今天上線，民眾查詢房價不必再透過仲介，可直接上政府官方網站查詢，房價將更透明化。房仲業者提醒，只要掌握五大估價原則：從異求同、去頭去尾、附加價值、詢問專家、考慮時間差，更能掌握房價的精準。
另外，內政部提醒民眾，一定要多看不動產的明細，包括屋齡、交易筆數，或登錄面積有沒有較實際使用面積小，才能真正看到市場的行情。
內政部表示，民眾查詢時，可先找到查詢服務網網址，上網後，將出現驗證碼，每一次查詢都會出現驗證碼，再依不動產買賣、租賃、及預售屋案件分別查詢。
信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，房地產商品差異性大，即便同一條街、同一棟社區，只要是不同座向、樓層、屋況與景觀條件，房價差異仍大；消費者最好不要只看其中一戶的房價就認定行情，最好取其中間值，避免極端的案例。
查詢實價登錄行情的首要撇步，是在想查詢的區域中挑出類似條件的案例，例如同路段、屋齡、樓層、坪數等房屋條件，並且避免拿大樓與公寓相比，或是拿套房單價與正常格局的房屋相比。
第二，排除極端值：實價登錄的行情中排除最高和最低的行情，通常中間值較能呈現實際的成交狀況。
第三，扣除車位、頂加的單價：不少屋主會將車位、頂樓加蓋的價格、坪數算在房屋總價內，會拉低整體的房價；但台北市一個車位頂多兩百多萬元，頂樓加蓋的價格是一般房價的三分之一，消費者要換算房屋單價時，得先扣除這些價格才算合理。
第四，不動產差異大，即便同個社區不同面向、樓層，房屋單價也不同，建議直接拿著實價登錄資訊詢問房仲業者，判斷是哪棟社區哪一戶，可以建立更精準的價格感。
第五，房價會受到景氣變化而有所變動，實價登錄的資訊與市場行情有兩個月左右的落差，建議要搭配當下經濟景氣，判斷行情的可靠性。
台北市知名路段實價登錄狀況
信義路松勇路(冠德領袖) - 仲介提供行情每坪200萬元, 實價登錄行情每坪167萬元
內湖區行善路 - 仲介提供行情每坪60到70萬元, 實價登錄行情每坪55萬元
大安區敦化南路二段 - 仲介提供行情每坪120萬元, 實價登錄行情每坪103萬元
士林區忠誠路一段 - 仲介提供行情每坪65到80萬元, 實價登錄行情每坪60.8萬元
中山區明水路 - 仲介提供行情每坪70到130萬元, 實價登錄行情每坪59到78萬元
信義路松德路 - 仲介提供行情每坪120萬元, 實價登錄行情每坪107萬元
圖／聯合報提供
實價登錄查詢 北中南最高價出爐
【聯合晚報／記者游智文／台北報導】2012/10/16
北市最高成交價 落在信義區 低於市場認知
不動產交易實價查詢今天上線，最高價交易案件位於台北市信義區松勇路「冠德領袖」，有一戶成交總價2.38億元，含車位每坪近130萬元，低於市場認知的一坪200萬元。另外台中七期豪宅區有一戶豪宅成交到8750萬元、含車位每坪達52萬元，推測成交的建物應是「聯聚方庭」。高雄8月最高成交總價為位於美術館特區的一戶豪宅，成交價達4500萬元，應是「美術之星」。
部分地段 交易行情低於市場認知行情
由於上午查詢網站不斷當機，到底實際交易的價格和市場行情有多少落差，各大房仲表示尚無法判斷。不過，從目前可查到資料中，確定有些地段交易的行情，確實低於市場認知行情，不過也有不少和市場行情相當甚至更高。
至於台北市房價最高的大安區，根據不動產交易實價查詢服務網，8月份大安區成交單價最高的是位於忠孝東路三段上一戶大坪數豪宅，根據謄本資料，應是8月間曾買賣的名宅「朕廈」，揭露資料有兩筆，但是同一位買家；兩筆成交總價各為9780萬、7150萬元，合計約1.69億，不含車位每坪約125萬元。
目前網路上有房仲出售「朕廈」物件，高樓層、開價1.87億，換算每坪約150萬元，以官方公告的成交價來看，大致和市場認知相當。
信義區用10樓以上大樓住宅來查詢，和平東路有一戶含車位只以每坪49.5萬元成交，略低於市場認知行情。另外位於大安區敦化南路上一戶大樓住宅，不含車位每坪交易僅103萬元，也遠低於市場認為當地住宅至少130萬元起跳。
台中成交總價最高位於七期市政路，根據相關資料顯示，應是「聯聚方庭大廈」高樓層，總成交價為8750萬元，含車位價格為每坪52萬元。
美術之星 高雄最高價
高雄方面，知名的高雄美術館園區的美術東四路，有一戶成交價案件達4500萬，是高雄最高成交總價，根據資料推測是「美術之星」，含車位每坪單價約33萬元。
奢侈稅壓住房價？ 立委：不降反升！
【聯合晚報／記者蘇芳禾／台北報導】2012/10/16
民進黨立委許添財根據內政部營建署數據認為，財政部長張盛和所稱台北市房地產買賣每坪單價，在奢侈稅實施後降低4%的說法，是不正確的。
許添財上午在立法院舉行記者會指出，奢侈稅問題重重，質疑張盛和宣稱奢侈稅達到抑制房價效果的根據。許添財表示，根據內政部營建署的「不動產價格e點通網站」的平均買賣契約單價，台北市和新北市在民國100年6月1日奢侈稅剛開始施時，價格確實稍降，但拉長時間軸可發現，房價還是不斷飆漲。
許添財說，100年第三季房價確實有較上一季低，到第四季時，價格就全部漲回來，以今年第二季最新價格來說，新北市、台北市漲幅各達11%和3%，與張盛和說下降4%差很多，奢侈稅沒有達到抑制房價的效果。
許添財說，這個網站的「買賣契約價格」是指貸款人貸款時，提供金融機構買賣契約所記載價格，長期累積下來仍具有一貫性，三個月統計一次，比單月更具有說服力，他想請問財政部的資料來源出處為何？
許添財說，實價課稅的目標和立意都是良善的，但是相關稅法未完備下就倉促上路，只會和奢侈稅一樣，造成市場混亂，交易量下跌。政府這種「先求有、再求好」的立法態度不負責，最後只會讓願者上鉤，資訊充足者也可鑽漏洞。
搶查房屋實價 網站1小時擠爆
自由時報 2012-10-17
實價登錄上路 民眾熬夜查價
〔記者徐義平、施曉光、李信宏／綜合報導〕內政部「不動產交易實價查詢服務網」http://lvr.land.moi.gov.tw/N11/）昨凌晨首次上路，不少民眾熬夜查價，但因頻寬無法負荷，僅一個鐘頭網站便被擠爆，一整天都無法查詢，民眾罵聲四起，有人形容實價查詢網站「經費是太空總署的花費，提供的專業卻是非洲難民的待遇」。有網友說：「內政部架設網站，根本就是搞笑進不去，政府永遠在做一些沒有效率的事。」
對此，內政部長李鴻源澄清，系統本身沒問題，問題是出在流量，預估一週後可以恢復正常。內政部地政司長蕭輔導指出，當初設計的網路頻寬是十四Ｍ，但一開放便湧進四十Ｍ的流量，目前正緊急協調中華電信，期望將網路頻寬增加至四十五Ｍ。不過，首日網路查詢系統至昨深夜仍是斷斷續續，無法順利瀏覽。
網站塞車 被譏非洲難民待遇
目前內政部不動產交易實價查詢服務網，可供查詢的資訊包括縣市、行政區、交易標的、交易年月、交易總價、交易單價、建物移轉總面積、交易棟數、建物區段門牌（五十號為一個區段）、建物型態（包括住宅大樓、商辦、公寓等）、建物現況格局、車位總價，以及有無管理組織等資訊，另有搭配區域地圖顯示。
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，現階段揭露的資訊，僅占全台移轉量的五十％，有偏低的跡象，與民眾及學者的期待落差很大。蕭輔導說明，實價登錄自八月上路至今，不動產買賣總數逾七．三萬件，已登記件數超過六．四萬件，但首批公開查詢實價僅約一．六萬筆，都是八月登錄的資料，未來原則上每月十六日會更新公布前兩個月登錄的資訊。
實價與開價 落差至少有一成
根據目前查詢到的實價資訊顯示，大部分區域的每坪實價與市場認知的每坪開價有一定程度的落差，粗略計算落差至少一成，且北部落差明顯大於中南部，以北市信義區中古大樓為例，主要登錄實價集中在每坪五十萬至七十萬元，與日前房仲公布的第三季每坪均價七十三．九萬元，兩者價格落差最大逾三成。
北、中、南登錄最高總價的豪宅，分別是總價二．三八億元的北市信義計畫區「冠德領袖」、總價八七五○萬元的台中市七期「聯聚方庭」，還有高雄美術館特區內總價四五○○萬元的「美術之星」；比對市場開價，這三處豪宅的登錄價格和開價約有十二．五％至二十五％落差，差距也是北大於南。
新北市登錄的最高房價位於新板特區，每坪約七十一萬元，新莊頭前重劃區約每坪四十五萬元。當地房仲業者說，新板特區每坪房價開價七十五萬到八十萬元左右，但實際成交價約六十多萬元，高樓層住宅則有七十多萬元行情。
仲介業者 指豪宅價會更真實
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨認為，豪宅產品相較於一般住宅，較容易出現開價與成交價差的狀況，主要是豪宅產品稀有，成交量少，加上貸款成數低，很難推算出實際成交價；加上不少是透過特殊管道或住戶私下成交，外界難以得知實際價格；而實價登錄後，脫去神秘面紗的豪宅價，也許會更貼近真實。
實價登錄看真相 北市喊價差很大
自由時報 2012-10-17
一坪沒80萬買不到？ 膨風
〔記者徐義平／台北報導〕不動產交易實價查詢上路，根據首批登錄資訊，國內房價似乎沒有市場哄抬得那麼高，北市燙金的信義區、大安區中古大樓，每坪登錄實價以每坪五十至七十萬元、每坪六十至八十萬元居多，與過去業者口中每坪沒有八十萬元根本買不到的說法，似乎有著相當大的落差。
政治大學地政系教授張金鶚指出，實價登錄開放查詢首日，可以發現登錄案件每坪實價並沒有真的很高，實價登錄讓民眾「看光光」，業者「裸泳」的情況真的出現，未來業者將不敢再漫天開價。
大安區大樓平均60～80萬
事實上，不僅中古大樓實價與業者開價有一定落差，連老舊公寓每坪登錄實價都有極大落差。以信義區為例，老舊公寓計有廿二筆登錄資訊，每坪實價卅六．六萬至八十萬元，多數集中在每坪五十萬至六十萬元；大安區則有十三筆老舊公寓登錄資訊，每坪實價五十萬至九十六萬元，多數集中在每坪五十萬至七十萬元。
不過，根據房仲提供第三季北市大安區的中古大樓均價，每坪約八十八．九萬元，與實價登錄的每坪實價六十萬至八十萬元，價格落差十至卅三％。此外，房仲公布的信義區第三季中古大樓均價每坪七十三．九萬元，也與每坪實價五十萬至七十萬元有五至卅三％的落差。
大樓實、開價落差最高33％
為何精華區老舊公寓登錄的實價資訊落差如此大？房仲分析，高價的老舊公寓應是有都更效應的期待，才會有信義區一坪八十萬元、大安區一坪九十六萬元的實價紀錄，但均屬於極少數個案。
另外，北市信義區老舊公寓也出現每坪卅六．六萬元的實價紀錄，令不少民眾驚訝。業者分析，應是屬於巷內、屋況相較不好的個案。
整體而言，中古屋、老舊公寓的開價與成交價的確不同，但議價空間大多約一至兩成。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，實價登錄後，市場上有更多資訊可參考。實價可視為市場行情，但每間房子條件都不一樣，每個社區也有差異，尤其北部地區拆不拆車位價格及坪數，對單價影響甚大，可能影響民眾的判斷。建議多詢問周邊仲介業者，搭配實價登錄資訊參考會更客觀。
房價現形 北市每坪最高165萬
實價登錄資料全都露！
台中豪宅陳幸妤每坪57萬買下 高美館前40萬神話破滅
【經濟日報／陳美玲、宋健生、林政鋒 綜合報導】2012/10/17
實價登錄資料昨（16）日正式揭露，北中南可查詢到最高成交價全都露，北市最高價是松勇路上「冠德領袖」，不含車位每坪165萬元；台中市最高價是「聯聚方庭大廈」，不含車位每坪57萬元；高雄最高價為「美術之星」，每坪約33.6萬元（含車位）。
實價登錄資訊公開查詢昨日上路，北部可查到的最高價是台北市松勇路、屋齡4年的「冠德領袖」，不含車位、每坪成交價約165萬元，符合市場行情，若加計車位，每坪價格約130萬元，此房由研華董事長劉克振以科辰投資名義砸下2.38億元買下。
除了「冠德領袖」外，位於大安區忠孝東路三段的「朕廈」，買方一次購入兩戶、雙拚產品，每坪成交價為124萬元及125萬元（不含車位）。信義房屋不動產企劃研究室經理蘇啟榮表示，台北市房價來到相對高點，價格要再大幅攀升不易，因此現階段「成屋市場」不容易出現「開價嚇死人、成交價笑死人」的情況。
台中部分，最新成交紀錄為前總統陳水扁的女兒陳幸妤，砸下8,750萬元買下七期豪宅「聯聚方庭」、樓層為37樓，面積為167坪加上2個車位，若不含車位每坪成交價為57萬元，加計車位每坪則是52萬元，價格也落在市場行情內。
據了解，「聯聚方庭大廈」在2008年預售時，每坪開價37至49萬元，目前只剩高樓層產品，成屋價每坪已漲至55萬至68萬元。若以實價登錄價位每坪含車位52萬元來看，還算符合市場認知的範圍內。
高雄部分，高雄崇德路地坪270坪的店面以2.5億元成交，為8月高雄房地產買賣移轉單筆最高價格，特別受到矚目。大樓住宅方面，高美館「美術之星」以每坪33.6萬元登錄創高價，不過是實際正常交易，或是人頭戶撐高房價仍有待觀察，但實際行情一揭露，戳破市場喊出美術館第一排每坪站上40萬元的假消息。資深業者說，公開的房價資訊也有可能是建商找人頭撐場面，最好再觀察幾周有相對豐富的個案比較，房價資訊會更準確。
新北實價地王 新板特區每坪71萬元
【聯合報╱記者黃福其／板橋報導】2012/10/17
不動產實價登錄交易資訊昨天開放上網免費查詢，新北市地政局說，新北市8月提供查詢的實價登錄交易資訊約有3400件，以新板特區一件成交案總價7300多萬元、每坪約71萬元最高，位於板橋區中山路一段。
地政局說，統計新北市8月實價登錄公開查詢資訊，3400件中屬房地移轉買賣案件約有2800多件，其他則是租賃或土地買賣資訊。
2800多件房地買賣案，原屬縣轄市的板橋等10個行政區，平均房價約每坪29.7萬元。整體開發區中，以新板特區約每坪71萬元最高、新莊頭前重畫區約45萬元；其中新板特區一件成交案總價7300萬元、三峽的北大特區則有2100多萬元的交易案。
案例分布以淡水、三重、板橋、三峽、中和等區域較多；建物類型中，住宅大樓大約占52％、公寓約占25％、華廈約占12％，其它廠辦等則約了占11 ％。目前公開實價登錄的案例有限，但是等交易案例持續增加之後，資料會更具參考價值。
房仲業者表示，新北市房市成交高點仍然落在新板特區的豪宅群，目前有建商開出每坪75萬至80多萬元價碼，但實際成交價約60萬元上下，高樓層住宅可達70萬元。因利率低，新板特區也有投資客惜售現象。
地政局表示，實價登錄制度正式實施2個多月，新北市有6件逾期申報，各罰3萬元。
地政局地價科長黃美娟說，因登錄資料庫設在內政部，昨天開放上網查詢就網路塞爆，市府正依內政部系統規格，設計連結內政部及全市9地政所的資訊系統，預計11月底可完成。
民眾近期要查詢新北市資料，仍須上內政部不動產交易實價查詢服務網（lvr.land.moi.gov.tw/N11/）。
實價登錄╱雙北價差3成 中南部1成
【聯合報╱記者江碩涵／台北報導】2012/10/17
實價登錄查詢昨天上線，透過查詢北中南的最高價房價，台北市豪宅實際成交價與建商開價差距將近三成，新北市價差將近四成，中、南部成交價與開價差距不大，都在一成上下。
根據內政部「不動產交易實價查詢服務網」所揭露資訊，台北市信義區松勇路上的「冠德領袖」是全台最高價的個案，總價兩億三千八百萬元，單價一百六十七萬元，但市場喊價卻從二百萬元起跳，兩者差距近三成。
房仲業者分析，「冠德領袖」是信義計畫區內的知名豪宅，過去業界估價每坪超過兩百萬元，較高樓層的甚至開價到二百廿萬元，市場喊價比實際成交價貴了將近三成。
新北市價差更大；新北市最高價個案位於板橋區中山路一段的「橋峰」，登錄每坪單價七十一萬元，但業界開價每坪至少百萬元，兩者價差高達四成。
相較之下，中南部的開價與實際成交價落差較小。台中最高價個案在七期重劃區內的「聯聚方庭」，市場開價六十萬元，實際成交價為五十六萬元，落差七趴。
高雄最貴的豪宅在美術東四路上的「美術之星」，市場開價三十八萬至四十萬元，登錄單價為三十五萬元，價差僅三萬至五萬元。
除了豪宅開價與成交價落差大，一般住宅的價格落差也相當高；像是台北市內湖行善路的住宅，部分預售屋開價破百萬元，成屋也喊到八十萬元，但登錄上的實際成交價卻是每坪五十五萬元。
北市大直明水路也是豪宅地段，屋齡超過十年的中古屋開價八十萬元，實際成交價只要五十九萬元。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨說，實價登錄揭露了「屋主開高、買方殺低」的情形，不過資料上線初期，資料庫內容還不夠多，可能得等半年後資料健全，查詢到的房價將更準確。
台中登錄最貴豪宅… 陳幸妤買的
自由時報 2012-10-17
〔記者徐義平、林耀文／綜合報導〕內政部不動產交易實價查詢服務網昨上線，也讓北、中、南最高總價的豪宅登錄物件曝光，分別是北市信義計畫區「冠德領袖」、台中市七期的「聯聚方庭」，還有高雄美術館特區的「美術之星」。據了解，台中最高總價的「聯聚方庭」買家便是陳幸妤一家人，也是首位因實價查詢曝光的名人。
台中聯聚方庭 實價每坪56.5萬元
根據不動產實價查詢服務網資訊，台中市目前登錄最高總價的案件，落在台中市最燙金地段七期重劃區內的「聯聚方庭」大樓，總價八七五○萬元，登錄樓層卅七樓，坪數約一六八坪（含兩個車位），每坪登錄實價五十二萬元。
房仲表示，拆算車位後的每坪成交單價約五十六．五萬元，與目前業者銷售物件開價每坪五十五萬至六十五萬元，價差最大十三％。
台北最貴豪宅 價差25％也最大
至於台北最高總價物件，是信義計畫區松勇路五十三巷的「冠德領袖」，登錄總價兩億三八○○萬元，坪數一八三坪（含三車位），每坪登錄實價一三○萬元，買家是科技業人士。
房仲說，扣除車位拆算後，該物件每坪實際成交價約一六七萬元，與目前同社區銷售開價每坪二○○萬至二二○萬元差距不小，落差約十六．五％至廿五％。
高雄住宅類的最高總價物件，是座落在豪宅聚落美術館特區的大樓「美術之星」，登錄總價四五○○萬元，含車位共約一三六坪，每坪登錄實價卅三萬元。房仲表示，扣除車位拆算後，每坪單價約卅五萬元，與目前銷售物件開價每坪卅五萬至四十萬元，最大落差十二．五％。
2.5億透天店面 高雄登錄最高價
至於高雄登錄最高價的物件，是位於漢神巨蛋百貨商圈旁、崇德路上的透天店面，地坪二七○坪，申報總價約二．五億元；換算單坪地價約九十二．六萬元，與市價行情每坪九十萬至一百萬元相當。
台南市八月成交總價最高物件，是位於中西區的湖美別墅區，建物面積一○四坪的六房透天別墅，申報總價二九三八萬元。
政治大學地政系教授張金鶚表示，依照北、中、南總價最高三件登錄物件來看，其實是「開價嚇死人，成交笑死人」，尤其大多數人都認為北部房價較高，業者也抓住此心態，藉機漫天開價，而內政部網站公告資訊，似乎戳破業者的手法。
實價登錄╱高雄最貴的…1坪34萬
【聯合報╱記者徐如宜／高雄報導】2012/10/17
內政部「不動產交易實價查詢服務網」上線，高雄市地政局主祕龔振霖指出，依目前登錄的案件來看，價格最高的登錄地點有美術館東四路、重上街、南屏路靠近農十六的個案，每坪有34萬元。
「不動產交易實價查詢服務網」昨天大塞車，不僅民眾無法登入，建築業者想上網查看也不得其門而入，只能彼此交換情報。
地政局統計今年到9月，高雄市的不動產交易量是3萬5191件，比去年同期3萬5622件相去不遠。龔振霖表示，8月實價登錄件數有1517件，實際揭露1020件，揭露比率67%，因為其中有些交易案例看起來有違常理，所以刪除不揭露，以免干擾市場價格。
高雄市建築開發公會總幹事林佩樺表示，目前登錄的個案有限，初期資料並不精準，只可供參考，有些指標性的豪宅還沒有登錄紀錄，有的預售案也不在登錄之列，無從比起。就她所知，業界還有賣到一坪40幾萬元的。
建築開發業者們談到實價登錄，普遍覺得對市場交易無明顯影響。
業者︰具完整參考性 至少要六年
自由時報 2012-10-17
〔記者林美芬／台北報導〕實價登錄上路，業界幾乎一面倒的持正面看法，認為有助房市交易更合理，保障買賣雙方權益；但業者也認為，這項制度要建置到具有完整參考價值，至少要六年以後。
東森房屋董事長王應傑表示，每一棟房產都是獨立條件，也有賣方的需求，不可能像證券交易所般內容明確，但實價登錄至少是個重要的開始。
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛說，目前公開的實價資訊，因扣除價格過高、過低或親戚間的買賣等資料，一些房價較高的區域，例如大安、信義區等，成交案件很容易因價格過高被篩選掉；短期價格變動較快的區域，也可能使檢核人員誤判為偏離行情而刪除。因此，要注意過度篩選造成區域行情被低估的可能。
不二價 緩解觀望症候群
另，為緩和房價透明引發的「價格觀望症候群」，包括遠雄、富邦、興富發、鄉林等上市建商及代銷業者也有因應之道，「不二價」銷售就是一例。
信義房屋企研室專案經理曾敬德建議，購屋者不妨掌握五大估價原則，包含從異求同、去頭去尾、附加價值、詢問專家、考慮時間差等。首先是依據路段、屋齡、樓層、面積等房屋條件，篩選類似的成交案例，避免以大樓行情與公寓相比，或拿套房單價與正常格局產品相比。
其次是排除極端值、考慮車位及屋況差異，車位價格是否拆分、屋況裝潢及有無頂樓加蓋等條件，往往扭曲房屋單價。另外，最好是搭配當地房仲的解說，多方探詢。
左手賣右手 作價登錄拉高價
自由時報 2012-10-17
〔記者林美芬／台北報導〕實價登錄上路才兩個半月，已有投資客想出新花樣，利用「作價登錄」來拉高房價。
代書陳坤涵指出，最近投資圈盛傳透過實價登錄作價的手法，例如張先生擁有北市某條路上的房產物件十間，最近賣出一件，廿八坪公寓賣二二四○萬元，但事實上，張先生只是左手賣給右手，且原價僅約一六八○萬元，卻灌水二二四○萬元，並透過官方的登錄系統來「證實」這個交易價的可信度；未來張先生真要售屋時，買方查詢的登錄價就是二二四○萬元，等於全盤墊高手上物件的價格。且依現有稅制，張先生的移轉成本很低，墊高的價格足以讓他未來出脫房產獲利。
陳坤涵表示，這種「作價登錄」方式，比較適合手上物件在同一區域、或是同一棟大樓內的投資客，不適合分散投資或是自住客。
不過，根據房仲市場調查，投資客作價情況還是少數，大部分買賣紀錄還是從實登錄。住商不動產統計，實價登錄上路後，交易速度放慢下來，買賣方價格認知差距拉大，雖然看屋客看似增加，但交易狀況仍差強人意；第三季五都房屋銷售去化天數全面增加，其中，台北市增加九．八天，相對平穩的台南市也增加一．一天。
陳坤涵指出，民眾誤以為「實價登錄」就是「實價課稅」，也是交易緩慢的因素之一，政府應說明清楚，才能避免誤會。
實價登錄現形 張金鶚：房價不再比高不比低 減少「定錨」效果
鉅亨網記者葉家瑋 台北 2012-10-18 12:25
實價登錄資訊16日開放查詢，就目前資料顯示，高總價房屋比起中低總價較容易有價差，部分高價物件甚至出現1-2成的價格差距，政大地政系教授張金鶚表示，資訊揭露後，房價不再像過去「比高不比低」，以信義區來說，以往民眾將信義區房價停留在每坪動輒上百萬的既定印象，但資訊一揭露，信義區每坪60萬元的房子也不少，將能減少房市的「定錨效果」。
張金鶚說，房價資訊越趨透明，將使得市場「比價效應」越明顯，消費者目前查詢到欲購買區域的房價後，當然希望用比市價低、或是相當市價價格來購買，尤其在不景氣的時候，比價心態將更為強烈。
至於市場傳出有部分屋主恐怕降價1-2成急售，張金鶚認為，這是賣方擔心資訊一旦越透明，「國王的新衣」將被全面揭露，對於自己開價恐越不利因而所產生的現象。而現階段可供查詢的物件筆數並不算多，待11月公佈9月份的資料、逐月或逐季相比，將可觀察，房價是否因公佈資料越多，房價鬆動情況也越趨明顯。
張金鶚分析，在資訊透明後，部分區域的房價行情不再高高掛，將能降低房市的「定錨效果」，所謂「定錨效果」意指假設店面展示一個特別高價的商品，雖然可能賣不出去，但卻會因為它的單價較高，讓店內其他商品，相比之下反而變得便宜，使得顧客有意願購買，張金鶚認為，未來購屋者較不會因為定錨效果，或參考點有所誤差，而多支付較原先行情高額的價格。
信義房屋企研室經理蘇啟榮則分析，目前整體觀察，實價登錄揭露的資訊，還算符合市場行情，但由於累計的案件筆數還不夠多，因此預估1-2 季量體夠大，就能有更準確的房價資訊。建議民眾查詢資料時，選擇欲購屋周邊約10件物件房價做比較，並且挑選房價趨於中間值的物件，較能精確掌握該地區行情。
實價登錄後 實價課稅？張盛和：不動產長期持有就不課
鉅亨網記者陳慧琳 台北 2012-10-18 12:20
不動產實價登錄上路後，立委關切接下來是否會實價課稅？財政部長張盛和今(18)日表示，不動產「長期持有」的部份，不宜實價課稅，但交易的部份就應該要。
實價登錄制度上路，立委關注財政部應及早規劃對不動產交易改為實價課稅，如此不但可以明顯改善地方財政，在奢侈稅的搭配之下，過剩的房屋也能及早釋出，將不動產價格控制在合理範圍，兼收實現居住正義之效。
對此，張盛和表示，自住長期持有不動產，並沒有交易，沒有交易就沒有所得，也沒有所謂的市價，故房屋稅和地價稅不宜用實價課稅。
而關於實價登錄是否可做為查稅依據？張盛和表示，實價登錄不是顯示每個個案的房價，而是顯示某一區段、某一帶價格，不代表那一帶的每一戶價格都一樣高，而查稅是要查個案，因此查稅最終還是要看交易合約。
係金ㄟ！大安區1坪30萬買得到
【聯合晚報／記者游智文／台北報導】2012/10/19
內政部實價查詢網昨天恢復正常，除了不少新建案、豪宅「膨風」行情被戳破，許多超低價物件也現身，包括北市大安區出現一坪30萬元的電梯大樓住宅成交價。由於官方強調公布的物件均經一定程度查証過濾，業者預料這些超低價物件將對區域房市造成「價格破壞效應」，大幅推升議價空間。
全台房價最高的大安區，根據實價查詢網資料顯示，在臥龍街301~350號之間，就有一棟樓高13層、屋齡僅2年的電梯住宅大樓的4樓 (約76.2坪、含車位1個)，今年7月以2300萬元成交，網上公告交易單價每坪僅30.1萬元，以不含車位來算，一坪也只有32萬餘元。
臥龍街一般認為屬於大安區外圍區域，其實，有部分路段也靠近市中心精華區。根據查價網的資料，一坪僅成交30萬元的住宅，就很靠近敦化南路二段、離鴻海集團董事長郭台銘也曾購買的敦南街豪宅「敦藏」，距離並不遠。
房仲業者表示，當地電梯住宅目前市場認知，一坪至少要60 萬元以上，只成交30萬元令人吃驚，業者認為成交的物件可能屋況有問題，不過由於政府已強調過高或過低物件已事前過濾，而成交就是行情，此一交易價格仍具有相當參考性。
除上述物件外，根據網上資料，近來拜捷運東門站通車之賜，市場喊到一坪7、80萬元的北市永康街公寓，位於2巷1~50 號，近期也有一戶成交，但一坪成交單價只有52.7萬元，根本不像外傳那麼高。
根據實價網資料，許多市場公認一級燙金地段，固然有成交到一坪8、90萬元，但60來萬元的也不少，如羅斯福路二段51~100號屬於大安區的門牌，就有一坪66萬元成交行情；信義路4段51~100號也有一戶成交67萬元，復興南路二段171巷內有一戶成交單價為69萬元。
登錄烏龍 北市大安區每坪33萬？
【聯合報╱記者何醒邦／台北報導】2012/10/20
全台房價最貴的北市大安區，竟有每坪卅三萬元新大樓？實價登錄查詢網昨天刊載這樣一筆成交資料，引起市場熱議，但台北市地政局證實為登錄烏龍，正確應為每坪六十六萬元。
但民眾上網查詢遍尋低價物件，業界認為確實對部分區域房市造成些許「價格破壞效應」。
內政部實價查詢網恢復正常後，戳破不少新建案、豪宅的「膨風」行情，許多超低價物件開始現身。網上資料顯示，在北市大安區臥龍街三百多號間，有一棟十三層樓、屋齡兩年的電梯住宅大樓，其四樓有一戶面積約七十六坪，含車位總價為二千三百萬，扣除車位每坪約卅三萬元。
大安區房屋出現「震撼價」，昨天引起各界議論，有一堆人想去看房，甚至有人已決定每坪加價五萬買下。房仲業者表示，此案應是捷運麟光站附近的「大安硯」，距離敦化南路、及外傳鴻海董事長郭台銘曾購買的敦南街豪宅「敦藏」不遠，目前附近開價都在每坪七十幾萬，只成交卅多萬元令人吃驚。
不過，北市地政局昨天發現，此案件登錄的七十多坪中，有一筆公設的面積為卅一坪，應由所有住戶持分，持分後該戶的公設部分只有零點二四坪，總面積應為卅二坪，每坪單價約六十六萬元。
地政局官員說，已查明是申報者因疏忽填錯資料，會將該物件下架，但至昨晚該案仍未下架。
業者說，日前信義路五段也出現一筆，面積一千五百多坪、交易總價三四九○萬元的資料，由於每坪僅二點三萬元，與行情落差太大，錯誤明顯，內政部也已下架，但臥龍街這件登錄烏龍「比較逼真」，激起熱烈討論。
新北最貴宅 委蘇富比春拍
【經濟日報╱記者柯玥寧／台北報導】2012/10/20
新北市最貴豪宅「天境360」昨（19）日宣布，明年將把1戶高樓層物件拿至蘇富比春拍，測試市場水溫。業者分析，今年國際經濟不佳，奢侈稅風波影響，今年北市豪宅成交量大縮水，海外行銷成新趨勢。
由南國建設推出的「天境360」，位於小坪頂，打著國際知名建築大師貝聿銘設計及360度景觀兩大特色，每坪開價達百萬元，每戶256坪，總價2億元起跳，是目前新北市最貴的豪宅。
南國執行董事楊立傑昨日表示，「天境360」預售時銷售率已達六成，買方都是本地客，儘管現今以成屋銷售，遇到實價登錄上路，但對於銷售狀況仍具信心。
楊立傑強調，未來將持續擴展海外市場，今年透過蘇富比至對岸宣傳，明年則會把1戶高樓層物件拿至春拍活動中，期望藉由競標，彰顯台灣豪宅價值，擴展更多海外客戶。房產業者分析，今年整體房地產市場表現不佳，尤其豪宅案衝擊更大，銷售中的新案豪宅，多是成屋再推，不見指標預售案，顯示建商對後市相對保守。
永慶房產集團豪宅事業部首席房產顧問葉國華分析，實價登錄上路，有助於讓「假豪宅」現形。
房仲：看屋意願增 買方狠殺價
【聯合報╱記者何醒邦／台北報導】2012/10/20
實價登錄查詢網本周二上線，部分區域實際房價和市場喊價差很大，網路論壇也出現瘋狂討論串，房仲業者說，不少民眾重拾看屋信心，「買方可能大開殺戒！」
住商不動產企研室主任徐佳馨指出，信義區、大安區被視為台北房價最貴的兩區，過去很多民眾是「想都不敢想」，但在實價全都露之後，購屋人發現即便是豪宅，價格也沒那麼驚人，對前進市中心重燃希望，勇敢轉進去看屋「碰碰運氣」。
她舉例，即使高「貴」的信義區與大安區，也有吳興街、林口街、崇德街、臥龍街這些價格較為親民的路段，以目前市場氛圍看來，最近購屋人應會增加看屋意願，但現階段買方即使出價，應也會「殺很大」。
徐佳馨表示，中南部因為價差不大，預料看屋意願平平；等到下月第二波實價資料公布，如果價格更低，購屋人可能才會有明顯動作。
台北巿代銷公會發言人施孝文說，實價登錄制將會拉近開價與成交價，過去動輒一成五至二成、甚至二成以上的議價空間會逐步縮小；但目前資訊量還不夠多，客戶還不太會判讀。
張金鶚：買房 檢視七大指標
【經濟日報╱記者蔡佳妤／台北報導】2012/10/20
談到奢侈稅、實價登錄和居住正義相關議題時，常看到政治大學地政系教授張金鶚在媒體上就房市針砭時政；私底下的張金鶚，名下也有3棟房子，他傳授給大眾的買房秘訣，就是「喜歡最重要」！
張金鶚強調，買房不能只跟著市場趨勢走，房地產這項產品，最主要的用途還是在居住使用，喜歡、住起來舒服，才是最重要的目的，因此必須清楚自己要的是什麼。
他在民國75年買了第一棟房子，約4年後，為了讓父母也住到附近，買了第2棟；過了2、3年，又買了第3棟，原本打算賣掉第1棟房子，但由於該地點有都市更新計畫，因此目前作為和朋友聚會、討論的地方。
「我買的房子，我和太太都很喜歡。」張金鶚說，3棟房子都在政大附近，住了10多年，他們常常沿著政大旁的河岸散步，和鄰里相處也相當愉快。
由於他是學建築出身，買了房子之後也會自行規劃設計，改造成自己喜歡的格局，整體來說，他對房子很滿意。
張金鶚說，雖然每個人的工作地點、生活型態和專業知識都不同，他的購屋經驗無法直接「複製」到所有人身上，不過還是有許多通用的原則。
其中最基本的，就是格局、通風、採光、方位、大小等元素，購屋人必須要能接受；再進一步，就是管理維護；此外鄰居的同質性也滿重要，同質性較高的鄰里，才容易凝聚社區意識。
張金鶚強調：「買房子不如住房子」，購屋還是以自住為主，因此價格考量是其次的問題。當然還是要把握「逢低買進、遇到高點先忍忍」的原則，不過最重要的，還是必須自己判斷房子的品質。如果是好的產品，就不用怕價格不會漲，也不用擔心會跌到哪裡。市場價格起起伏伏，眾說紛紜，不必全盤相信，對於這些資訊還是要持保守的態度。
在購屋前，做足功課是必須的。張金鶚說，包括市場條件、區位選擇、房價是否合理、市場狀況和房地產業者是否有置入性行銷等，都必須要了解清楚，實地探勘也是必要的過程。
至於對首購族來說，更必須要慎重。張金鶚建議，沒有買房經驗的人，最好還是要想一想：買了房子之後，會造成生活品質上升，還是下降？是否買了就會成為屋奴？買了會更幸福、安心，還是會更辛苦？
張金鶚說，買房之前，除了要和家人好好溝通之外，還要詢問更多人的意見，並搜尋大量標的物，好好比較分析一番。因為買房可說是一生最貴的投資，一定要非常理性。也由於房地產的交易成本很高，因此買房最好以「long stay（長住）」為目標，至少要住到7年以上，否則會划不來。
即使買房的目的是為了投資，張金鶚也認為，只要住起來舒服、對產品本身滿意，就不怕賣不到好的價錢。至於好的時機、價格和區位，則都是附帶條件。
漲價歸公落實房產正義
2012-12-5 06:15| 發佈者: want-daily| 查看數: 13| 評論數: 0 |原作者: 林建甫
上月27日上海黃浦區地號594的北塊、596街坊商辦地塊，拍賣時每高平方米達3萬6000元（人民幣，下同），樓面價也刷新了今年上海土地市場的最高單價紀錄。與此同時，北京朝陽區農展館北路8號地塊，掛牌出讓起始價為20億元，建築控制規模5萬9152平方米，以此計算，起始樓面價為每平方米3萬3800元。值得注意的是，去年掀起「地王」高潮的萬柳地塊的起始樓面價每平方米僅為2萬4000元。
房地產因地價墊高
儘管中國大陸最新國土部發布的統計指稱，前10個月的大陸整體土地出讓金額較去年同期下滑近4成，但事實上，大型房企的搶地大戰才剛鳴槍開跑。資料顯示，到年底之前，大陸多個城市都將釋出精華區地塊搶市，以上海為例，11、12月就有多筆精華區地塊將標售，若能順利出脫，上海今年新的總價與單價地王紀錄還會被改寫。
然而，地王的產生後，最大的副作用就是拉動地價，進而升高了房價。房屋的價格，一般而言，屋殼的部分，因為折舊，甚至會跌價。但是土地的持份卻因為周遭的地價上揚，而水漲船高。因此地王的產生，就讓有產階級的身價更高，卻讓無產階級，望屋興嘆。
房地產與一般產品最大的不同，就是其他的產品，各期的供需獨立，決定出新的價格出來。例如農產品，因為不能久存，蔬菜、稻米各期價格雖然起起伏伏，但是相去不會太遠。一般電子產品則因為研發日新月異，新品有新品的行情，但舊品過時就變得價值逐漸消失。可是房地產，卻因為地價的攀升而逐漸墊高。
這樣說來，對於有產階級，就形成既得利益者。因為不是經由自己的努力，使得財富增加，而是因為社會的進步使得房產的價值上升。孫中山在一百年前，就看到這樣的問題，參考亨利佐治的學說《進步和貧窮》中的「我們必須把土地當作公共財產」，試圖分離土地的自然價值和改進了土地的價值，提出「土地漲價歸公」的政策。只是一百多年來，華人世界從來沒有落實過。
很多人認為，華人地區對於房地產的偏好是因為文化上的「有土斯有財」，但背後最大的原因就是「漲價歸私」。大陸60多年來社會主義的實施，土地所有權是公有，民眾拿到的是70年的使用權，因此向政府批地或買房，買賣繳交價款之後，不用向國家每年繳納土地及房屋稅。
漲價歸私助長泡沫
台灣地區則是堅持國父遺教，土地課地價稅，買賣課土地增值稅。但因為稅基在於土地的價值，所以買賣價格無從區分土地與房屋的各自價格下，一切改由評議委員會來評定。數十年來因為行政的怠惰及民主的討好選民，土地價格的稅基嚴重偏離市價，繳的稅就寥寥可數。
因此沒有「持有成本」之下，對於抑制地價就沒有反向的力量。因此當城市逐漸繁榮，地價逐步被拉升之際，預期房地產漲價可以更獲利，養地、囤地、炒房，就成了賺錢最快的工具，而房產泡沫也逐步吹大。
大陸政府鑑於近幾年房地產的飆漲非全民之福，因此從國八條、國十條，限價令、限購令，各項打房措施，越發強烈。2年來的重慶、上海以實價課稅的「房產稅」試點，終於有了以持有成本打房的觀念。但因為稅率過低及市價波動影響稅收的公平性，明年起將擴大試點但改以評議的「房地產稅」課徵。
台灣過去的地價稅、房屋稅、土地增值稅，因為前述的問題，無法達到良好的運作，現因為大陸「房地產稅」的評議機制，也有了競爭性的比較。又因為台灣的政府財政也是入不敷出，預計未來也將會有拉動稅基到接近市價的作為。
總之，未來兩岸的房地產價格都會有抑制的力量，讓房地產價格合理化，讓房產因社會繁榮的增值部分能漲價歸公，讓無產階級能有立足之地，這是大同世界最起碼的公平正義。
（作者台大經濟系教授、國政基金會財政組召集人）
實價登錄首度現形 預售屋膨風2成
開價、成交價 打75折到8折
【聯合晚報／記者游智文／台北報導】2012/12/14
預售屋房價黑箱今天掀開，內政部上午公布第三波、10月實價登錄資訊，首次揭露預售屋行情，共有5建案、70戶，數據顯示，預售案成交價和開價落差多在2成左右，有些達25%，也就是開價打75折到8折。
信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，雖然此次公告的預售個案雖數量有限，且沒有特別的指標個案，但顯示一般建案開價和實際成交價確有有2成左右的落差，民眾有購置預售屋的打算，可從8折打起；永慶房屋研展經理黃舒衛則認為，預售屋房價黑盒子揭開後，以後樓層、座向價差會減少，建商和買方認知會拉近，預售市場應會增溫。
今天公布的預售案分布在北市、新北市及新竹市，其中北市為位於廈門街的「舞春秋」、新北市分別為下新莊地區的「鼎上苑」、新店「極麗」，以及三峽「樂河郡─豐河」。新竹市為「進化論」。
其中「舞春秋」、「極麗」等均已賣完結案，鼎上苑和樂河郡則仍有餘屋銷售中，上午案場人員接到記者電話查詢，均表示因代銷合約到期，因此先行登錄。
「舞春秋」今年推案開價一坪80萬元，實際成交價則落在64~68萬元，大約是開價打8折。「鼎上苑」登錄49戶，開價37~43萬元，成交價約28~36萬元，議價空間大約在20~25%左右。
「鼎上苑」現場銷售人案表示，個案在今年329檔期推出，9月30日初步結案，目前還有7、8戶銷售中；另外位於三峽的「樂河郡─豐河」，成交價約21~23萬元，但開價一坪28.5萬元，大約打75折，對於底價曝光，銷售人員表示優大於弊，以後大家可以開門見山，有利於銷售。
另外新竹市的「進化論」，成交價約20~22萬，開價25、6萬，也大約打8折。
台北市北投區 有1字頭公寓
實價登錄 見新低價
北投泉源路公寓1坪19.2萬 業者：距捷運站走路要10分鐘以上 生活機能較差
【聯合晚報／記者游智文／台北報導】2012/12/14
內政部今天公布10月實價登錄資料，北市房價再探新低，北投泉源路出現一坪19.2萬元的公寓，是三波實價資訊揭露以來，北市首見1字頭的成交價。
住商不動產北投光明店長潘萬寶表示，北投區泉源路住宅沿山而建，目前一般公寓行情每坪25萬元左右，成交的公寓可能距離捷運站較遠，走路要10分鐘以上，生活機能較差，或屋主急售等因素，因此一坪不到20萬元就出售。
住商不動產企研室主任徐佳馨指出，相較上月，本月低價標的較少，有二字頭的成交物件，僅剩文山、南港、北投及萬華四個行政區，較上月少了一個內湖，內湖10月最低成交價位於康寧路，每坪剛好30萬，勉強站上三字頭。
徐佳馨指出，整體來說，本月低價物件主要分布在行政轄區內交通較為不便的區域，至於大安、信義、中正等傳統精華區，最低價在本月都站穩了40萬大關，顯見價格仍舊取決於地段。
另外一個值得注意的訊息是，本次低價案中也出現了不少公寓特殊隔間產品，如中正區詔安街的6房物件，文山區試院路的5房物件，這類過去頗為流行，偏投資型產品的出現，似乎也意味著特殊住宅類產品如果沒有位於優質地段，價格也難有表現。
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