George Yeo 網路自強號

賓士好貴，還是賣得比納智捷好》這件事告訴我們：大家都想住天龍國，台北市房價怎會跌

商業周刊 撰文者紅色子房  地產軍師紅色子房 瀏覽數：2015-02-26

台北房價所得比高居全球第一，政府高喊打房，但從經濟學角度看，自願買賣決定的房價，就是合理房價。

讀者提問：

子房老師，我是很想在台北市買房的一般上班族。近期政府房地合一稅制總算底定，輕稅率結果讓我很生氣，柯P提出的第二房不准貸款的構想，也被財金官員批評不可行。到底台北市房價怎樣才會跌？怎樣我才有機會在台北一圓買屋夢呢？

子房觀點：

首先，我要提出一個異議：用稅制來壓抑產品價格，是可行的嗎？

我想用汽車銷量做個例證。根據報導，賓士車2014年在台灣的銷量是1.93萬輛，比國產品牌納智捷汽車在台灣銷售量1.65萬還高，隨著賓士車連續六年銷量創新高，今年賓士更喊出年銷量2萬輛的目標。

其實政府用進口關稅政策壓抑進口車，扶持國產車的政策已有悠久歷史，就算台灣加入WTO超過十年，汽車關稅從30%降至17.5%，進口車的價格仍偏高；可是，年銷量竟也越來越好。

因為只要民眾有錢就想買賓士車，這樣的強烈需求，即使車價比別的國家貴1.5倍以上，還是想要買。就像只要民眾有錢就想在台北市買房子，這樣的強烈需求，即使加稅還是會擋不住。

加稅政策不會讓需求旺盛的房地產價格下跌，只會讓交易量減少，從香港打房失敗的經驗就可以知道。香港打房有額外印花稅（SSD），第二間房雙倍印花稅（Double SD），以及由買家負擔的印花稅（BSD），三稅齊下，被稱為「 3D立體辣招 」，全方位大打壓房市。實施數年以來的結果，交易量幾乎窒息，但是房價並無明顯下跌，中古屋房價更是背道而馳上漲，主要原因是住房供給嚴重無法滿足需求。

就像加關稅不會讓需求旺盛的賓士車價格下跌，只會讓想買賓士車的人暫時卻步，考慮國產車的頂級款。但如果國產車不爭氣，一旦進口車引進較低價級距車種，消費者又一窩蜂轉向進口車。

而且房地合一稅，主要目的是抑制短期炒房行為，其主旨是解決社會公平的問題。但「社會公平」並不等於「房價下跌」，許多房地產社運團體都搞不清楚這件事。

房價下跌有兩種模式，一種是「破壞性的下跌」。比如假設貸款利率快速調高到5%以上，許多人繳不出房貸，就會被迫斷頭法拍，同時引發許多相關產業破產、員工失業，房價肯定爆跌。若訴求另一種「健康性的下跌」，就得回到最基本的「供給與需求」經濟學。而解決供給需求的人才，並不是管財稅政策的官員，而應該是管都市計畫的官員。

以車價為例，想讓賓士車車價下跌，如果政府採購大量賓士車便宜出租給民眾，大家覺得開賓士車沒什麼了不起，購車需求減少，市場供給增加，也許車商就會考慮調降車價。

所以，柯P選擇先搞定5萬戶社會住宅，我認為是對的政策。

想想看，如果納智捷汽車做到賓士等級與品牌形象，但仍然保有國產車價格，大家就會以國產車滿足需求，不再追求擁有進口車的夢想。

所以，如果新北市、桃園市更積極引進高薪工作就業機會，同時提升居住生活品質，讓大家不用一心嚮往「天龍國」，就可以降低對台北市的居住需求。

用最簡單經濟學供需原理，就可以解釋房價下跌的議題。這觀念套句柯P的話：「明明很簡單的東西為什麼搞得這麼複雜？」只是這道理知易行難，能不能真正做到與實現，就要看執政者的魄力了。

看到新聞報導因為台北市長柯文哲選前提出5萬戶社會住宅想法，特別是將位在美河市、市府分配到空屋拿出來當廉租屋，結果居然有住在美河市的一對退休公務員說因為擔心房價會跌而要告。

首先，這對夫婦擔心的是因為廉租屋租金便宜，所以會導致附近租屋市場被迫殺價，進而導致房屋跌價，最後可能讓它們房屋不值錢，可能要被追繳。

如果光看新聞，聽起來似乎很合理，但仔細分析卻令人啼笑皆非。

首先，房價如果真的跌，銀行是不是真的會追繳？

讀者應該先搞清楚一件事：銀行是想賺錢，不是想要房子，它要的是客戶的本金與利息錢，本息還款正常，並不會被追加擔保，且房子是自己的不是銀行的，不會當你辦了貸款，房子就變銀行的，也就是說現值跌了的損失，只跟你荷包有關，只要按當時簽訂的契約內容履約，銀行沒有立場可以追討什麼。

當然，有人會說一旦房價大跌，那麼房貸利率會因而調高，這樣每月月繳負擔會大增，萬一繳不出來就要被法拍，變成金融風暴。

這說法聽起來合理，但實際上也是不通。

首先，釋出社會住宅就會導致房價大跌？這點光看新加坡和香港的房價走勢就足以打臉，新加坡政府和香港政府過去幾十年來蓋了多少公屋，價格便宜且幾乎保證多數當地人可以住進去，但這兩地的房價在2014年依舊是全球前五大貴的地方。

理由很簡單，房屋的需求來自人口移入和資金追捧，特別是後者又是跟著前者跑，當一地人口不斷流入，或者到訪人數不斷上升，居住需求就會被創造，而當政府意識到要供給社會住宅時，多半已經是民怨已深，也就是嚴重供不應求，缺口擴大的問題並不會因為蓋新的社會住宅就縮小，反而會創造更大人口流入，因為原本住不起，現在住得起，人口自然就不會外流。

看看近十年台北市人口不斷增加，就知道即便台北市房價不斷上揚，高房價帶動高人口流量，所以蓋社會住宅只會讓房價更穩固上漲，道理就在這，等於這對夫妻的眼淚真的是白流了。

往最極端想，萬一真的因為供給過多發生房價崩盤，政府也會祭出一堆優惠措施，還記得2008年的三挺政策嗎？還有推出一堆優惠利率，希望拉抬買氣，沒有一個政府會看著房市崩盤而拖垮金融系統和經濟，連美國次貸危機後，短短兩年不到，美國聯準會就不斷撒錢降息，歐巴馬更是不准具備官方身分的房利美和房地美倒地，那麼深以房地產為火車頭工業的台灣政府，不論誰執政都一樣，又怎麼可能放任風暴上演呢。

更何況，台灣的房貸還沒有衍生出許多金融商品，同時台灣房屋自住率高達85%，且政府刻意保護房市下，光是房地合一稅都特別設下許多防火牆，包括持有6年、4000萬以下免稅，這種刻意維護的情況下，還能有房地產大跌發生，除了中共打過來被夷為平地的戲碼，筆者還真想不出來有任何可能性。

而且光是稅的問題，就是炒房族一大利多，根據政大徐世榮教授研究，台灣房屋稅的基準、「房屋評定現值」同樣三十年未調整，連市價一半都不到。同樣持有價值1千萬台幣、位於首都市區的房子，在台灣一年的持有成本只要4千元，在日本卻要17萬元，是在台灣的42.5倍。在台灣炒房、囤房成本有多低廉，大家心知肚明。

但這對退休公務員夫妻的眼淚，讓筆者想到的是更多社會現實面的可怕，因為我買房，所以房價不准跌，不然我就不投給你。

這樣的邏輯推演下去就變成：

因為我領18%，所以你不能改革我，不然我就不投給你！
因為我靠中國做生意，所以你不能讓中國不高興（就算犧牲台灣權益），不然就不投給你！
因為我要炒股炒房，所以你不能改革我，不然我就不投給你！

這些論述就變成柯P選前說的：在這個國家什麼是對的、什麼是錯的，其實大家都知道，可是最大的問題是對的事情沒有辦法做，而錯的事情一直在做。這些現象就是台灣不斷上演的上下交相賊的龐式騙局，你可以說他是一種共犯結構，或者用政治買票來形容，但最後的結果就是世代不正義。

網路上有人把房地產比喻成鴉片，確實，當初鴉片也是一門大生意，因為它也需要靠經營和投資，同時按照目前就業眼光，也需要有一群專業的人員，還會養活很多人，並且創造出龐大上下游供應鏈，例如運輸鴉片的水手、煙館、吸鴉片用的器具等產業，對比房地產在今日華人經濟中的地位，它就是一個清朝的經濟火車頭。

所以質疑鴉片不好的人，都是被當作眼紅，會被當成是看不得別人好，但當一個國家靠這種危害後代卻只養活一小群特殊利益份子時，最終結果就是死在八國聯軍的船堅炮利之下。

房地產的價值不是在於本質的改善，而是在於周邊條件提升，這跟股票不同，台積電因為製程研發和良率改善，所以業績大好，股價上揚，他需要的是不斷的創新和擴展市場，這中間存在經營者經營錯誤的風險。

但一棟大樓時間越久，折舊越高，本質是越來越差，除非它的周邊交通和人口不斷改良增加，這是社會所創造的，根本不是這房屋所有人努力而來，這也是當初孫中山講究漲價歸公的根本精神。但如果擁有土地和房產的人，甚麼都沒做，也不願冒險，卻擁有比工作更多的收入，那還有誰願意去當「輪班星人」與「夜鷹部隊」呢？

更可怕的是，台灣慢慢變成用房價在做階級區隔，買得起台北市精華區叫做天龍國人，買不起的就變成魯蛇，一旦幸運擠入天龍國的，就會深怕自己失去象徵這身分的表徵：高房價，卻忘了自己也曾是那房價階梯中苦苦上爬的一群，判別人只能分價格不能分價值，這是你我要的台灣嗎？


徐嶔煌 臉書發言 2015-3-5

台北市捷運局前聯開處長高嘉濃真的是個厲害的角色，他能在美河市案中上下其手，讓台北市大大「讓利」給日勝生這麼多個億，不是沒道理的。交通大學運輸工程管理系、台大土木工程研究所交通工程組畢業。

開始工作之後，為了快速了解業務，先後取得土地登記代理人(地政士)、交通工程技師、都市計劃技師、不動產經紀人及不動產估價師，其中最難考的就是不動產估價師，早年錄取率看起來都不高，最慘只有0.65%，（http://ppt.cc/qtga）可見此人有多精明、聰明、幹練。

在民國90年日勝生跟馬市府簽約的時候，他還只是台北市捷運局聯開處的第一課代課長，沒幾年就變成處長，馬市長應該對他很欣賞。到了馬市長末年的95年、96年的郝市長元年，他就開始大力操作美河市鑑價的問題。

關鍵的95～97年護送過了日勝生美河市的案子，99年就轉任公共工程委員會簡任秘書兼促參籌備處當執行秘書，同年12/15就退休。然後自己開了一家信中開發顧問有限公司當董事長，還可以回公共工程委員會開會，當企業「參與」政府工程的「顧問」，重點是，這家公司的地址就在台北市大同區市民大道一段211號15樓（http://ppt.cc/PlME），這是哪裡？超巧的，剛好就是日勝生的「京站」啦！

難怪，檢方說高嘉濃濫用職權，憑藉專業大膽偽造鑑定報告，更主動指示日勝生提供資料，提高日勝生權配比例，然後再推給下屬或業務單位。

「日勝生由總經理陳慶洪與負責人林榮顯在聯開處試算權益分配期間，多次與高嘉濃會晤，探詢簽辦進度，也數度向聯開處索討鑑定報告。日勝生在知道鑑定價格不符期望後，拜託高嘉濃處理。96年2月，高將王銘藏叫進辦公室，指本案建物成本鑑定金額太低，日勝生不會接受，指示檢討調高。

高要求王交付旭洲鑑定報告及光碟，並要王聯絡旭洲重新出具報告，調高鑑定金額，遭到旭洲資訊拒絕。96年3月高邀日勝生人員開會討論工程預算後，即依旭洲鑑定報告，將其中3項工程項目金額，以手寫註記提高，偽以旭洲名義，製作另分鑑定報告。」

嗯，檢方講到重點，憑藉專業。這個人現在已經交保出來繼續當他的董事長了，能這樣操作到市府大虧、日勝生賺大錢，真的是高手。

這裡說高嘉濃喜歡「利己、助人、服務社會」，日勝生應該有很深「被助、被利」的FU。（http://ppt.cc/g9MB）

退休時他說他想「希望將所學及經驗貢獻於民間及社會」。（http://ppt.cc/jqsY）

嗯，毛毛的。因為不知道還有誰有「被助、被利」的FU。


畫家輓聯弔父遭拆 張大春：這是柯文革

2015-03-05 10:13:22 中央社 台北5日電

「這就不是柯文哲、而是柯文革了！」，作家張大春今天在臉書貼文表示，慎終追遠四個字，居然連殯葬專業的官僚也不懂，而且看來還是受到柯文哲式的革命思維之影響所致。果真應了那句老話：風俗之厚薄兮，繫乎一二人心之所嚮。

蘋果日報報導，畫家楊松壽今也向《蘋果》投訴，自己親手寫了20幅輓聯向過世的父親表達孝心，但輓聯懸掛後卻遭北市二殯館長制止，離譜的是家人移靈短暫離開會場，回來後發現輓聯全部被館方私自拆除，館長甚至當場嗆聲「要他去新北市(新北無禁用傳統輓聯規定)」，楊松壽氣的痛批北市府惡霸又誇張，不懂北市為何要阻擋他的孝心。

張大春表示，養生送死，不就是文化的具體展現嗎？居上位者家裡死了人，若是高大其陵墓、招搖其吹鼓，或許引得在下位的小民既生羨慕、又欲學習。當年蔣老先生那一堂滿紮黃白菊花的靈車不就引起了幾十年達官貴人和富商巨賈的追摹仿效嗎？

他說，過去幾十年來，官人家裡死了人，誰缺過輓聯、輓額呢？一旦雷厲風行，說要廢除懸掛輓聯，便是向文化的根柢發動無限戰了。草擬這樣的戰帖，必須具備強大的精神和事實基礎，才能動情見理，風行草偃。若僅以節用省錢甚至外掛環保清污來昭告天下，徒見當政者之草莽無知而已。

張大春表示，殯儀館長及其官僚團隊要負極大的責任。這種人坐上這個位子，幹殯葬不是一天兩天了，對於生死禮節和人情世故的親切了解應該內化獨深。若說為了附庸上意，只不過是推廣電子輓聯，就要把喪家臨事而具體的心意和禮數推翻拉倒，那就簡直沒有人性了！

他說，如果說這只是下級官僚仰體上意，率爾操觚，市長無需承擔什麼行政責任，則哪怕是任令部屬拆除喪家敬輓逝者之片紙隻字，都堪稱是暴行暴政。試問：柯文哲即使有再高的人氣，能擔待得起一個率獸食人的指控嗎？


柯推電子輓聯惹議 民眾抱怨聲湧入市府

2015-03-05 19:43:16 聯合報 記者黃驛淵╱即時報導

北市府推動電子輓聯政策，但畫家楊松壽親手寫了20幅輓聯向過世的父親表達孝心，卻遭北市二殯館長制止，甚至嗆「要他去新北市（新北無禁用傳統輓聯規定）」，作家張大春也在臉書直指「這就不是柯文哲、而是柯文革了！」

根據北市府研考會最新統計，電子輓聯新政3月1日上路至今天傍晚5點，1999市民熱線收到5件投訴，市民信箱則有8件，內容雖不反對電子輓聯新政，但也抱怨全面禁止掛輓聯不近人情，認為這是台灣人傳統習俗，兩者可並行不悖。


拆輓聯事件 柯P媽：沒禮貌

2015-03-06 12:00:05 中央社 台北6日電

台北市長柯文哲母親何瑞英今天說，輓聯若是喪家自家人寫的應該可以使用，這是小孩對父母的孝心，若拆除很沒禮貌。

台北市政府民政局上午在中山公民會館舉辦「Taipei愛擁抱幸福家庭」人口政策宣導活動開跑記者會，市長柯文哲父母親應邀出席。會後，柯文哲母親接受聯訪，媒體問到有關北市二殯拆除輓聯的看法。

何瑞英說，若是喪家寫的輓聯是感謝父母親的孝心和誠意，不能這樣，這件事情「沒有處理好」，應該詢問喪家想法。

她表示，相關處理單位應該要先知道輓聯內容及出處，強拆輓聯「這樣很沒禮貌」。

北巿規定一殯、二殯自3月起，禁用傳統輓聯並改用電子輓聯。畫家楊松壽父親日前過世，他親手寫20幅輓聯表達孝心，但日前在二殯治喪時懸掛卻遭到館方強制拆除。作家張大春批此為柯文革；柯文哲5日說，政策方向是對的，但不應執法過當。


輓聯弔父遭拆 柯文哲：執法過當

2015-03-05 13:07:09 聯合晚報 記者嚴文廷╱即時報導

畫家楊松壽親自寫了20幅輓聯要向父親表達孝心，卻遭到二殯制止，作家張大春在臉書批評這是柯文革。台北市長柯文哲今天上午到公館國小時表示，政策大方向是對的，但執行的態度上還需要檢討，不需要執法過當，只要執行的態度修正一下，這樣的政策還是能實施。

對於作家張大春批評這是柯文革，柯文哲表示，有錯就改，畢竟市府有八萬名員工，要讓每個政策執行上從上到下都很順暢，這並不容易，只要態度上修正，大方向的政策還是可行，第一線人員不需要執法過當。


綠議員：禁掛輓聯始於郝 何必趕盡殺絕

2015-03-05 22:31:03 聯合報 記者黃驛淵╱即時報導

台北市長柯文哲推行電子輓聯惹爭議，民進黨台北市議員梁文傑今晚在臉書說，北市殯儀館禁掛輓聯的政策始於前市長郝龍斌，不始於柯P，柯P只是沒有反對既定的政策。他並說，殯儀館應採鼓勵而非禁止的方式，不掛輓聯的可以給予租金優惠，如此方能杜絕爭議。民俗文化是經年累月的習慣，如果沒有傷天害理或妨害社會秩序，「何必趕盡殺絕？」

梁文傑說，這個政策自始就有合法性的疑慮。殯儀館的禮堂是喪家花錢租下來的空間，空間之內要怎麼布置和擺設是喪家自己的事，政府有何權利不准擺設輓聯？那政府是否也可規定不准擺花籃，不准放罐頭塔，不准捻香? 如此豈非干涉宗教儀式的自由？

他說，據說取消輓聯是為環保，但這社會不環保的事太多，輓聯只是其中極微不足道的一項。光是騎一趟機車上下班，碳排放量就抵得上燒掉十幅輓聯、甚至不只，又何必獨把輓聯當成非消滅不可的對象？


徐嶔煌 臉書發言 2015-3-6

廉政透明委員會「捷運新店機廠聯開案」調查報告，有興趣的可以看看，這是今天通過的部分，有興趣的人可以看看。

連續熬夜這麼多天趕報告，感謝許多專家的熱心協助，真心感謝。

市政府秘書長說可以做為未來鑑價修正參考，法制局楊局長也說對未來仲裁有幫助，能幫上忙，很開心。最開心的是馬以工老師的「亮點」肯定。

終於，可以出國休息了。
----------------------------------------------------------------------------------壹、前言

「新店機廠聯合開發案」（以下簡稱美河市案）的問題早從民國77年即開始，當初地主共有331位，私地主在未明聯合開發的實際細節內容及未來用途等情況下，政府也欠缺細部計畫可說明，導致當地私地主普遍不敢參與聯合開發，於是政府民國80年起便以機關用地名義強制徵收土地，要地主「如果不參與聯合開發」就是被徵收土地。

民國81年共有21位地主同意簽訂土地聯合開發契約書，其餘地主則選擇領取徵收補償費，當時發放補償費約24億1仟1佰萬餘元。政府直到88年2月11日才有都市計畫細部計畫核定，在「大眾捷運系統土地開發辦法」、私地主優先開發的條文保護下，同年7月9日市政府發函21位未參與徵收地主，徵詢參與聯合開發投資意願事宜，在同年9月13日前有2位地主分別與日勝生公司及日嶸公司合作，提出投資計畫書。但日嶸在資格標就不符合，只剩下日勝生。同年11月29日，台北縣政府就辦理撤銷徵收公告。

在人民不清楚的情況下，不配合聯合開發、土地就要被徵收，直到地主所剩無多，建商再與私地主出面參與聯合開發，政府就撤銷徵收，並將先前徵收來的民地進行聯合開發，同時把徵收來的土地移轉給私人。這等同於是政府變相協助建商整合土地，整合完成後，再與建商一起開發、過戶分配給一般人購買。

政府是否可以以機關用地名義強徵民地，之後又興建成住宅大樓將土地分配給一般人使用、讓財團大賺其財，監察院已出具調查報告，並送大法官會議釋憲。

除此之外，美河市案另一個問題點在「鑑價」。透過一段又一段「低估土地價值」、「高估建物價值」的過程，讓廠商獲利最大化、台北市政府損失極大化，導致擁有99.24％土地的台北市政府，僅得到30.75％的權益分配。

本組在今年1月29日奉派調查本案後，發現聯開案最關鍵的「土地估價」問題不僅未被注意、也可能存在於其他聯開案的土地估價，因而提早完成本報告，儘速提醒市政府，避免市政府、市民權益受損。

貳、聯合開發案介紹

所謂聯合開發案，就是台北市政府自己是公地主，連同其他私人地主，一起找投資人（建商）來開發土地，一起分配開發後的成果、樓地板面積。

台北市政府同時扮演了地主（公）與主管機關兩個角色，也因此，根據民國90年十二月十八日台北市政府與日勝生簽定的「聯合開發投資契約書」，台北市政府因為兩個角色的不同，可以取得不同的開發成果：

一、 主管機關的角色：

1. 關於捷運系統使用到的部分與公共設施，所有權都歸市政府。
2. 人行陸橋、地下道、提供公共通行的部分，產權要捐贈給市政府。
3. 根據聯合開發辦法所取得的獎勵容積「半數」，與增加的法定車位。但這個部分，台北市政府要付錢，也就是要支付建商建造成本。如果不付錢，就是用分配到的樓層價格來折抵。

二、 公地主的角色：與投資人先依據貢獻度分配一次，再與私地主依照土地「公告現值」的佔比再分配一次。經過兩次計算，決定可以取得的權益分配比例。

本案大家最關注的就是如何分配樓地板面積，台北市政府的土地值多少錢、建商的建物花了多少錢，雙方如何根據彼此的「貢獻度」來決定分配比例。然而，多年來，何以不斷有「日勝生高估建物貢獻度」與「市政府低估土地貢獻度」的質疑呢？本小組經仔細調閱相關文件、訪談相關當事人，發現下列各項事實。

參、高估建物貢獻度

包括俗稱美河市案的「新店機廠聯合開發案」在內，台北市所有的捷運聯合開發是依照台北市政府民國88年定案的「台北都會區大眾捷運系統市有土地參與聯合開發權益分配注意事項」（以下簡稱聯開注意事項），〈附件一〉而這份注意事項怎麼訂的呢？是台北市政府在86~88年間，找了數家建設公司來開會，並配合府內各局處的意見、簽呈、會議，在88年9月10日核定。

根據「聯開注意事項」，定義了土地貢獻成本、以及建商的建物貢獻成本，相關的內容是：

公地主的土地貢獻成本：土地貢獻成本為開發後的整宗土地「總市值」。

投資人建物的貢獻成本：

（一） 台北市政府為了聯合開發基本費設計、施工費、與地上物處理等相關事項先代墊的費用，建商要還市政府，這部分可計入建物貢獻成本裡。（本案：4.39億）
（二） 建物設計費用。（本案：3.09億）。
（三） 建物建造的直接費用，土木、機電空調、植栽等施工、監造、管線等。（本案：114.89億）
（四） 建物建造的間接費用，如安衛、保險、管理、稅利，把「直接費用」直接乘以16%計算。
　　　　（本案：20.68億，因16%在本案中在無法源依據下被調高為18％）
（五） 利息費用：將（二）、（三）、（四）的七成費用，直接用年息8%複利計算。（本案：14.26億）
（六） 連帶保證人費用：（三）、（四）直接乘以2%。（本案實無列計）
（七） 稅管費：土地分割、鑑價、土地建物移轉營業稅、登記規費，把以上（一）到（六）加總後，直接乘以11%。（本案：17.3億）
（八） 其他雙方認定必要的費用。（本案：0.35億）

「聯開注意事項」不合理、也未能因時制宜調整　致使建物貢獻度嚴重高估

這裡面的問題有四。

第一，建物的間接費用，不是實報實銷、也不透過鑑價程序，僅憑會議中建設公司口頭主張一到兩成不等的間接成本，就直接訂出16%的比率，這是第一個不合理。

第二，關於利息費用的計算，任建物建造的「建物設計、直接、間接費用」的七成，可以用年息8%複利計算。這份「聯開注意事項」，核定時間在民國88年9月10日，當時的放款利率是7.667％，但自民國92年起放款利率開始大幅下滑，至民國95年已降為4.1％、一年期存款利率甚至只剩2.2％，捷運局不僅不知要調整注意事項的利率，且在該年9月15日即委請旭洲資訊有限公司對日勝生的建物貢獻度進行鑑價，此時該公司方取得建照，尚未興建。致使建物貢獻度被顯然高估。

第三，稅管費列入營業稅，營業稅5%，列為建物貢獻成本，更是顯然不合理。依據「加值型與非加值型營業稅法」，建物買賣行為是用加值型營業稅，也就是說，建商將建築、機電工程外包給外包商施作，支付的費用雖包含5％的營業稅，但這5%營業稅稱為「進項稅額」，在將建物賣給消費者後，可將稅額轉移給消費者、稱為「銷項稅額」，也就是說，這5%的營業稅，建商本來就不是真正的負擔者，稅額都可在轉手時獲得實質退回。至於土地的部分依據同法第8條，本來就無須繳納營業稅。將5％的營業稅列入建物貢獻度，顯然不合理。

因營業稅被高估的建物貢獻度，若將5％ Ｘ135.57億（直間接建造費用），金額被顯然高估至少6.4485億。

第四，民國96年4月3日由前捷運局副局長毛淞鶴主持的第三十三次權益分配小組會議，在缺乏法源依據的情況下，以行政裁量權配合建商巧立名目，藉「施工困難」為由，將市政府原核定「聯開注意事項」（四）中之「間接費用」由16％擅自加到18％。若將2％ Ｘ　114.89億，則被高估的建物貢獻度近為2.29億。〈附件二〉

起訴書：前捷運局聯開處長高嘉濃偽造鑑定報告，高估建物貢獻度14億

而本案先前已被檢調偵辦、依圖利罪起訴的前台北巿捷運局聯合開發處長高嘉濃、前課長王銘藏涉嫌偽造不實鑑定報告，虛增建造成本14億，藉此降低北市府權益分配比率。起訴書指出日勝生由總經理陳慶洪與負責人林榮顯在聯開處試算權益分配期間，多次與高嘉濃會晤，也向聯開處索取鑑定報告。日勝生在獲知鑑定價格不符期望時，為求提供權配比，告知高嘉濃，高嘉濃濫用職權，憑藉專業偽造鑑定報告，更主動指示日勝生提供資料，提高日勝生權配比例， 96年3月高邀日勝生人員開會討論工程預算後，即依旭洲資訊有限公司的鑑定報告，將其中3項工程項目金額提高，以旭洲名義，偽造另份鑑定報告。

高嘉濃的舉動，使得捷運局在96年4月27日所提出的「捷運新店機廠聯合開發大樓權益分配事宜簡報」中，〈附件三〉與日勝生談判權益分配比例的底限，竟然被建議為30.6009％：69.3991％，此後北市府與日勝生的談判協商已再難挽頹勢，即便多爭取0.15％的杯水車薪也於事無補。

日勝生實際建物貢獻度120億　市府評估卻逼近175億

對照台灣證券交易所公開資訊揭露，日勝生於96年9月20日將本宗聯合開發案「住宅大樓及人工地盤新建結構工程」，發包給新亞建設與長鴻營造，總價為50.49億元；另日勝生又於97年8月15日發包本開發案的「裝修與機電工程」給泰誠營造，總價為69.055億元。兩者合計約120億元，已經大致接近日勝生興建美河市案的直接與間接成本總和，但在聯開案的建物貢獻成本評估中，台北市政府就在上述各種名目與步步退讓中，竟讓日勝生的建物貢獻成本高達174億9751萬元！

肆、低估土地貢獻度

根據「聯開注意事項」，土地的貢獻度要以捷運聯合開發後的「土地總市值」計算，意即以開發後的土地市價計算。

以美河市案為例，根據民國90年12月18日北市府與日勝生簽訂的「聯合開發投資契約書」，第五條第二項指「乙方（日勝生）如因配合都市設計審議或結構審查等審議作業，且係於簽約後一個月內即提送該主管審議單位辦理者，得於審定後兩個月內提送第一款規定圖說預算等資料送甲方，並於其後四個月內達成依約定之權益分配事宜。」

因此日勝生於民國94年底都市計畫審定核備後，於民國95年即發函北市府要求進行權益分配，此時，就有「土地鑑價」與「建物鑑價」的問題。

究竟估價師是怎麼鑑價的？被嚴重低估的鑑價問題怎麼發生的？在於「聯開注意事項」中規定的開發後的土地總市值，是如何被計算的。

數百億聯開案，估價費用竟遠低於市價！財政局示警也不理會

日勝生興建美河市的建照取得日是在民國95年6月16日，民國96年1月23日申報開工。但與日勝生約定以105年4月當作開發後土地貢獻日期，也就是，95年要去推估105年4月的土地市值。而本案是在民國95年5月10日大華與群聯兩家估價事務所完成土地鑑價報告，同年10/16日旭洲資訊有限公司完成建造成本鑑價作業。

這麼重要的土地估價，銷售價值高達三、四百億的美河市案，捷運局聯開處竟然只是依照「台北市不動產鑑定商業公會會員名冊」，先抽籤、然後電話徵詢意願，因土地鑑價報告書費用過低、僅八萬元，遠低於市價，故而先後四家事務所拒接本案鑑價，最後找到兩家事務所願意承接。其中一家鑑價事務所經廉政委員訪談後，方知當年因為草創不久、所以才願意承接本案。〈附件四〉

更重要的是，當時財政局第五科承辦人員早已提醒：「依鑑價報告的複雜度，每件八萬元的費用遠低於市價！」〈附件五〉

推估開發後土地市價，靠的竟是捷運局創立、不符估價技術規則的公式！

要在民國95年推估105年4月開發後的土地市值，本來就有很高的變數與難度，鑑價基準日選擇在95年已經是不合理。但離譜的是，最重要的鑑價方式，靠的是捷運局聯開處自己創設出來的計算公式，完全不符合我國的「不動產估價技術規則」。〈附件六〉

兩家估價事務所推估出來的土地市價，一家評估280,103元/坪，一家評估271,003元，與日勝生在接近時間取得的市價600,000元/坪，相去甚遠，為什麼？

兩家事務所都只以「土地開發分析法」去估價。捷運局聯開處給定「樓地板面積」、「開發時間」等條件。但其實這個方法只能估算出聯合開發「前」的土地價格。

所謂的土地開發分析法，在「不動產估價技術規則」中屬於成本法，土地開發分析法，指根據土地法定用途、使用強度進行開發與改良所導致土地效益之直接成本、間接成本、資本利息及利潤後，求得開發前或建築前的土地價格。

具體說，就是開發後整筆不動產銷售金額，扣除直接與間接成本、利息、以及建商的利潤後，推算開發前的土地成本之方法

套用到美河市案，也就是說用民國105年的預期銷售總金額，扣除總成本與建商利潤、利息後，算出民國95年的土地成本的方法，這不能直接與民國95年的土地成交價畫上等號。

兩家估價事務所先以比較法與收益法、推出附近的建築標的建坪與車位的銷售單價，再依照北市府捷運局給定的建築容積，推估出總銷售金額。以其中一家為例，評估總銷售金額為28,443,004,630元。扣除開發成本、利息、併計入投資報酬率25%後，計算出土地的成本每坪僅226,859元。

低估關鍵：「土地開發前價格Ｘ（1＋土地資本利息率）＝開發後土地市值」？

而關鍵是，這個「土地開發前的價格」，到底要怎麼變成土地開發後的市值？捷運局聯開處竟然沒有任何法律依據下，自行設算了一個公式，要求估價師依照「土地開發前價格加計資本利息綜合利率」的方式，也就是說，以同家估價事務所的鑑價為例，土地每坪被估226,859元，土地算一年年利率是2.35％，開發週期10年，所以將226,859 Ｘ　(1+2.35%Ｘ10)，就得到每坪28萬的數字，這就是所謂的105年土地市值。〈附件七〉

將土地開發前價格加計土地的資本利息率，認定為開發後土地市值，也就是說「土地開發分析價格Ｘ（1＋土地的資本利息率），根據這個公式，台北市捷運局竟然認定這個數字就是土地貢獻成本。

在這種近似「作繭自縛」的捷運局自訂土地鑑價公式下，造成了美河市一案的土地，無論換哪個估價事務所來鑑價，因為只用土地開發分析法、也只加上資本利息率，土地價格都會被當然低估！因為土地貢獻度何止資本利息，光土地利潤率被忽略不計，就顯然不合理。

而捷運局聯開處這種推估聯合開發土地市值的方式，我國不動產估價技術規則並無此規定，明顯與現行不動產估價技術規則不符。

新北市不動產估價師公會：此種方式有待商榷、似未聞之！

新北市不動產估價師公會的審查意見書中，認為「此種評估方式實有待商榷」、「關於開發後房地總價拆算土地、建物貢獻成本之方式略有分配法、土地剩餘法、價格比率法，似未聞有此種計算方式」。〈附件八〉

具原承作估價師表示，此種評估方式是委託人（捷運局及開發商日勝生）所指定，而且捷運聯開之估價方式向來如此，本案非特例。開發商日勝生所委託的兩家估價師事務所，更指評估土地開發前價格，連開發後價格都不評估，說是委託人未提出要求。

中華民國不動產估價師公會全國聯合會出具的審查意見書，也直指「開發後的土地價格，以開發前土地價格加計利息計算，並不妥當，開發後的土地價格應以開發後的房地總價減建物價格為宜」。〈附件九〉

新北市估價師公會：國內外估價學理與現行法令，有更適合的方法

根據新北市不動產估價師公會的審查意見書，更明白直指國內外不動產估價學理與現行的不動產估價法令，關於聯開案這種要把「房」、「地」價格分離估價的方法，主要採用的是「分配法」、「抽取法」、「剩餘法」等三種，更強調「將開發前素地價格加計土地之資本利息率，認定為開發後土地價格，進而認定此數值為土地貢獻成本。此種方式，本會審查人員均未曾聞之，似非估價上所用之方法。」〈附件十〉

整宗土地估價都只用土地開發分析法，顯然違反不動產估價技術規則第14條

最重要的是，無論是根據中華民國不動產估價師公會全國聯合會的審查意見書，或是新北市估價師公會的說明，在在指出，根據不動產估價技術規則第14條，「不動產估價師應兼採二種以上估價方法推算勘估標的價格」。對於整宗土地價格計算，兩家市政府委託的估價事務所都只用屬成本法的土地開發分析法推估，未採比較法或其他方法，沒有採用第二種方法，顯然不符合不動產估價技術規則第14條規定。〈附件十一〉

另以不動產估價技術規則中的比較法為例，亦稱買賣實例比較法、市價比較法、市場比較法，係至市場上收集同一供需圈內、具替代性之不動產交易實例，經比較、調整、修正後，推得勘估標的之價格，依此法推估之不動產價值稱為比較價值。當初的估價為何不採取較貼近市場成交價的比較法、或其他的估價方式，令人難以理解。

除此之外，若要使用土地開發分析法去進行估價，相關公式的變數，包含開發時間、利潤率、利息，開發時間越長、利潤率越高、利息越高、土地價格就更低。
〈附件八〉

四份鑑價報告書設定條件都不一樣，怎能為鑑價依據？

而連同日勝生委託的事務所在內，四家估價事務所、四份報告設定的開發時間與工期都不一致，連市政府自己的兩份鑑價報告，開發時間也不一致，一家2.74年、一家120個月，甚至，連土地資本利息綜合利率的條件設定，也不一致。〈附件十二〉

新北市不動產估價師公會所做出的結論強調，估價條件為委託人（北市府的承辦人）給定，但估價條件包括開發期間、直接間接成本、利潤率、利息等，然而為什麼兩家估價事務所得到的開發期間與利息等條件有這麼顯著的不一致，顯然啟人疑竇，當年的承辦人是怎麼給估價師鑑價條件的？而且如果四家都不一致，連北市府自己的兩家都不一致了，怎麼能夠繼續作為後續的判斷依據？

台北市政府連對估價報告書的內容查證、把關都沒有，對給估價師的條件都不一致，這樣的鑑價報告能算數嗎？相關疏失不該追究嗎？對這種顯然與不動產估價技術規則不符的「土地鑑價公式」，又是怎麼訂出來的？

建商的利息用8％複利、市府的土地只能用3％單利，顯然不合理

最離譜的是，權益分配談的是建物與土地的貢獻度，市政府任建商的建物貢獻度的利息，可以用民國８８年的行情、以8％複利計算，但對於自己的土地，卻只能用民國95年2％~3％左右的利率單利計算，這麼顯著不對等卻置若罔聞，究竟是行政疏失、還是刻意無視？

依據新北市不動產估價師公會的審查意見，國內外估價學理與現行法令，有更適合的方法，關於聯開案這種要把「房」、「地」價格分離估價的方法，主要採用的是「分配法」、「抽取法」、「剩餘法」等三種，何以捷運局要獨樹一格、逕採非不動產估價技術規則的「土地開發前價格加計資本利息綜合利率」的方式，造成土地價值被嚴重低估，市政府權益損失嚴重廣大損失，明顯有行政疏失！而整個鑑價流程完成的過程發生於民國９５年，從承辦鑑價發包的承辦員江國樑開始，到課長王銘藏、前處長高嘉濃，顯然都需要為一連串疏失負責！尤其前聯開處長高嘉濃本身具有不動產估價師資格，對估價方式的顯然不合技術規則與不合理之處，不可能不知道問題在哪。

伍、未進行商圈發展評估　僅依日勝生建議與錯誤鑑價基礎優先選商辦與車位

依馬市府時代與日勝生簽定的「聯合開發投資契約書」附件二第十章第五節「開發成果處分方式」所述，關於「台北市政府及捷運局之樓地板分配原則」，日勝生建議北市府對未來分配的樓地板，應以「商業辦公大樓為主、商場為輔，使台北市政府可以透過不動產租賃獲得長期穩定的收益」。〈附件十三〉

而且，還非常好心的，說「為使捷運局不動產經營管理單純化，不花費多餘心力辦理住宅之處分，本投資人自願將所獲得分配之權益樓地板以私地主分配剩餘之集合住宅為主，不足部分再分配商場或商業辦公大樓之樓地板」。

面對這樣的建議，捷運局不僅沒有去評估該美河市的環境，評估這裡的辦公室、商場、住宅大樓是否容易出租、或容易銷售的未來性，郝市府時代竟完全採信日勝生的建議，根據日勝生建議的分配方式為基準，優先選取辦公室與商場。

為什麼？因為在投資契約書中，日勝生「建議由本投資人（或本投資人委託之營運人）回租商場」（但不包含辦公室），還在民國95年1月6日提報的權益分配建議書中，說要以「包底抽成」的方式向捷運局回租商場，更估出年營業額「3,219,674,497」，一年營業額三十二億的夢幻數字，讓捷運局每年可以收租金134,991,045，約一億三千四百萬，年營業額超過預估值時再以抽成率4.19％計算年租金，而每個車位的租金更估到每月1,500元！ 〈附件十四〉

在日勝生「應該」會租的前提下，捷運局不評估此地的辦公室、商場是否好經營、招商，也不評估是否好出租出去。只根據上述日勝生給的數字，以及連同捷運局、日勝生在內、四份基準有問題的估價報告。捷運局說，根據鑑價報告，認為商場的平均資本化率5.23％，辦公室的資本化率3.7％，住宅的資本化率只有3.21％，

在錯誤鑑鑑報告的基礎上，日勝生的鑑價估辦公室24.7616萬元/坪，商場21萬元/坪，住宅23.9514元/坪，捷運局的則是辦公室25.6311萬元/坪，商場33.5313萬元/坪，住宅是23.6851萬元/坪，所以，捷運局認為，辦公室、商場的資本化率都比住宅高，而日勝生的辦公室、商場單價都比捷運局自己估的低，加上日勝生曾經建議要回租商場，於是捷運局就決定要優先取得商場、辦公室、車位。

在北市府分配到的權值94億1,028萬1,274元裡，又扣掉支付1/2捷運獎勵委建費用14億1,800萬4,748元、犧牲了本來分配到的Ｅ棟1-24樓全部與K棟的兩個樓層，只剩下79億9227萬6,526元，然後，光每個就要價110萬的停車位，權值所剩不多的北市府竟然就拿了1,137個，光停車位就花去12億5070萬元，足足佔了15.6％！

錯誤的鑑價報告雖然在95年時期完成，但由相關簽呈中可發現，林崇一副市長雖發發覺異樣、卻未重啟鑑價，後續的權益分配與區位選擇相關簽呈也得到副市長林崇一、市長郝龍斌的簽核。〈附件十五〉

而且，歷次權利分配會議，除一次協調協商會議由聯開處前處長高嘉濃主持外，其餘都由日勝生人員當主席主持，實屬匪夷所思！
〈附件十六〉

先透過四段名目灌水、拉高日勝生的建物貢獻度，連前捷運局聯開處處長高嘉濃都協助偽造建物鑑價報告，拉高日勝生建物貢獻度，再透過自創公式、違反不動產估價技術規則，嚴重低估土地貢獻度，讓土地的市值被大幅度低估，並且四份鑑價報告、關鍵條件都不相同，基準根本有誤；最後在大有問題的鑑價報告基礎上，決定北市府與日勝生的權配比例，並且誘導北市府未作當地租賃與經營評估，直接根據日勝生的建議選擇在當地出租較不易的商場與辦公室，在將近八十億的權值裡，光車位就花去十二億五千萬！

如果這不是「刀叉吃人肉」、甚麼才是「刀叉吃人肉」！

陸、結論與建議

根據相關調卷查閱，以及與訪談聯開處相關人員結果，本組建議市政府

一、 關於土地鑑價問題，台北市政府宜做以下調整：

(一) 建議台北市政府儘速檢視所有聯開案，是否都有類似本案這樣自創土地估價方式的情事。

(二) 台北市政府捷運局儘速修訂「台北都會區大眾捷運系統市有土地參與聯合開發權益分配注意事項」，即使在捷運局聯開處在監察院糾正案後，對土地貢獻成本的計算已修正為「捷運系統土地開發基地以鑑價基準日為價格日期所評估開發前或建築前土地價值，並加計至使用執照核發日期間土地所有人可能負擔之機會成本」，但對土地鑑價方式之敘述仍不明確，鑑於有相當多的聯開案正在、或已在進行，聯開處應儘速請估價師公會協助調整。

(三) 建議台北市政府捷運局依照中華民國不動產估價師公會與新北市不動產估價師公會之建議，尤以，新北市不動產估價師公會建議符合現行法令的三種鑑價方法「分配法」、「抽取法」、「剩餘法」是否可行，建請捷運局評估之。未來土地估價也應符合不動產估價技術規則第14條：至少應採兩種以上估價方式。

二、 為呼應「全民參與，透明政府」的進步施政理念，未來重大開發案或BOT案，除了民意機關應扮演一定監督角色外，所有相關文件都應「線上同步」揭露，即便洽談中暫時列為機密案件，在一定時日之後也應予公開，每一步驟流程都應透明。


徐嶔煌 臉書發言 2015-3-7

有人跟我說美河市報告很多，需要「簡明版」，那我就寫一篇吧！

簡單說，美河市案就是一齣政府打著正當口號強搶民地、然後拿著99%的土地去圖利建商、讓建商賺大錢的一場大戲！

民國77~79年，台北市捷運局跟美河市331個地主說「為了大家的未來更美好、我們一起來聯合開發這塊土地」吧！然後，未來要蓋成甚麼樣子、我的土地到底能不能分回一戶三房兩廳的房子，都沒辦法回答人家，換作是你，你敢參加嗎？當然不敢嘛！所以當地民眾參加聯合開發的意願非常低。

所以市政府在民國80年就說，如果不參加我聯開，我就要徵收你的土地，你只能二選一！就這樣，許多地主土地被強制徵收走，只剩下21位地主，到了民國88年，政府才公布細部計畫，讓建商能參與的變少，最後只剩日勝生跟日嶸，政府等於已經幫建商完成土地整合的大戲，等的只是要跟哪家建商一起High而已。由於日嶸一開始就資格不符，所以只剩下日勝生。此時，台北市政府已經擁有當地99%的土地。

面對日勝生，台北市政府在民國88年核定所謂的「聯合開發注意事項」，幾頁文書決定讓日勝生可以合法高估建物成本、爽賺，然後台北市政府出乎意料地，捷運局自己竟然作繭自縛、讓自己的土地成本可以合理被低估。

對「造福」日勝生來說，利息錢可以用8%複利計算，估出個14.26億，結果是政府自己的土地只能用2.35%「單利」計算；人家營業稅5%明明就可以轉嫁給買房子的人，前北市府（馬市府、郝市府）還讓他可以算到建物貢獻成本裡面，多估了6.4485億。最重要的是，注意事項都訂好了，沒有法源依據，憑甚麼間接成本可以從16%莫名拉高到18％，只憑一場權配小組會議，市政府就損失了2.29億。真是你們這些小官好大、小老百姓好怕！

最強的是，我去捷運局聯開處調卷這麼多次，大家都跟我強調「我們的估價都符合不動產估價技術規則喔」（內政部頒布，房子跟土地的鑑價規定）

我想說，見鬼了，既然都符合，怎麼大家都把土地鑑價得這麼低。監察院也沒標明，檢調也沒標明。算了，我自己讀一遍，搭配鑑價報告，詢問估價師吧。

結果發現，果然，老郭是對的，魔鬼藏在細節裡。

挖到一份內部公文，才發現，不管哪個估價事務所，捷運局自創一套「開發後土地市價 = 土地開發前價格Ｘ（1＋土地資本利息率）的公式，根據新北市不動產估價師公會的審查意見，我才發現，他們說，天啊，聞所未聞，明明還有其他方法，捷運局幹嘛這麼快放棄治療、自己訂一套啊！

然後，明明技術規則第十四條有規定，至少樣採用兩種估價方法。結果，捷運局兩份、日勝生兩份鑑價報告，都只用「土地開發分析法」而已，報告也沒有寫甚麼特殊狀況、只能用這個方法，很顯然，跟規定不符嘛！

更誇張的是，「土地開發分析法」的評估中，建造時間的長短、利息高低都是重要變數。結果，四份報告的條件都不一樣。喵的咧，請告訴我，大家都不同，這樣你還能拿來當鑑價依據？如果不是腦袋蠢到爆炸，就是那個心啊，一開始就壞到爆炸，想拿專業來唬弄人啊！

你前處長高嘉濃是不動產估價師資格，副市長林崇一曾是開發公司的執行副總、總經理，都是內行人。內行人，會不懂嗎？如果懂，又放他過，沒有圖利的問題嗎？那個最後定案簽名的市長郝龍斌先生，也沒有責任嗎？

最後，日勝生跟捷運局說，「我跟你租商場啦！一年我可以賺32億，我分你租金一億三千萬，超過的還讓你抽喔！捷運局就根據這些錯誤的鑑價報告，不管好不好租，就說辦公室、商場的資本化率比較高（投報率比較好啦），然後日勝生的商場、辦公室單價鑑價，又比捷運局自己估的便宜，所以，北市府就開開心心的選購商場、辦公室優先吧！

喔，對了，為了商場，北市府要選購1137個車位，不然來買東西的人沒地方停車怎麼辦呢！所以被砍得只剩下不到八十億可以分配的台北市政府，竟然選購了12億五千萬的停車位空間！

刀叉吃人肉。

台北市政府的土地，至少值168億，被低估成只有75億；日勝生的建物成本，從股市公開資訊來看，本來只有120億，被北市府灌水成175億。

到底是蠢、還是壞，二選一，請選擇！

ps:你覺得跟你無關嗎？ㄟ，拜託，一個政府可以大到，不管你的意願，你不配合，就可以強徵你的土地，跟大埔事件一樣，還不嚴重嗎？