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百萬年薪也難買房 7年級生靠「團購」月收租金8萬

商業周刊作者： 文 ● 莊雅茜 | 商業周刊 – 2014年8月27日 下午3:57

鄭宇秀，今年30歲，她兩年前還只是個外商銀行小主管，住在基隆父母家，是個不折不扣的通勤族。如今，她和8位朋友名下擁有六間房子、總資產超過5000萬，而她個人每月租金收入逾8萬。

2012年，她進入社會工作第6年，興起買房念頭。大學在紐西蘭念金融相關科系，回台後年收入將近150萬，在同儕眼中，是「最有潛力」的買房族。

不過，在存錢計畫實施的第二年，她經計算後發現，假如要買1000萬的房子，自備款加裝潢至少需要350萬，要在大台北買一間「不怎麼樣」的房子，至少要等5年，且無法保證未來房價漲幅，「我一想到未來幾年要斤斤計較過日子，就要瘋了！」 她坦承，當時為了存錢，連喝一杯飲料都要想很久。非得這麼痛苦嗎？她心想：「一定有其他方法！」

為了學習購屋，辭掉百萬年薪工作

「想要成功，最快的方式就是模仿。」她開始參加坊間投資房地產的課程和講座，隔年，甚至辭掉令人稱羨的年薪百萬工作，到一家名不見經傳的小型不動產公司當會計。「薪水夠付生活費就好，」她向老闆表明，她去上班的目的，就是為了學習購屋。

一年下來，光新北市地區，她就看了近200間房，熟到一看物件，就能喊出行情價。

她觀察到，新北市中古屋的屋況較差，競爭對手少，議價空間大，再加上近兩年房市天花板效應，賺價差已非首選。考慮到租金能帶來固定現金流，又較不受大環境影響，因此將老屋整修後，出租給住不起台北市的上班族。

她的第一間房子買在去年九月，她和幾位朋友在新北市三重區團購一間800萬的中古公寓，以貸款成數8成5計算，每人自備款不到50萬，整間出租，每月租金1萬6500元，扣掉房貸利息，每月還有近幾千元的淨收入。

團購不僅分攤自備款，也同時分攤風險，「什麼東西都對半砍，你入場就很容易。」第一間房子嘗到甜頭，她繼續和朋友合作買房，地點都在新北市，只要賣價低於行情價，就是他們眼中的「便宜貨」，值得出手。雖然新北市中古屋開價相對低，但她仍以實價登錄交易價格的七折開始殺。

3個關鍵因素，一年內投資6間房

「銀行是金主，它說了算！」新聞報導，銀行可貸8成，但這取決於借貸人的信用。信用卡遲繳、收入穩定度和總收支，都是評估項目，把自己包裝成銀行眼中的「乖寶寶」，是買房半年前必修功課。她在小地方下功夫，讓自己可貸到8至9成。

團購、低總價和高貸款成數，3項因素，讓她在一年內，投資6間房，但除了買到物超所值的房子，更重要的是，把一個「低總價加低單價」的房子改建成多個「低總價加高單價」的套房，增加現金流。

以永和中古公寓為例，她把一間24坪的房子，隔成小套房，平均每間以近1萬元出租，每月租金可達4.5萬元，比整層出租多2萬元。

怕不怕房價下跌後難脫手？她說，個體戶無法控制房市，只要掌握手中的相對便宜貨，「把小環境弄好，樓梯間、室內弄得很漂亮，」開出低於行情價的價格，還是有信心能獲利了結。